Yabancı Malikler İçin Türkiye'de Gayrimenkul Mirası ve Veraset Planlaması

Son güncelleme: Temmuz 2026. Vergi dilimleri ve uygulamalar değişebilir — güncel rakamları GMC ile teyit edin.

400.000 USD ve üzeri bir varlığı yabancı bir hukuk sisteminde satın alıyorsunuz; o halde net bir soruya net bir yanıt gerekir: vefat halinde Türkiye'deki gayrimenkulünüz kime, nasıl kalır? Yabancılar için Türkiye'de gayrimenkul mirası kanunla açıkça düzenlenmiştir; ancak bu kurallar büyük olasılıkla kendi ülkenizin kurallarından farklıdır. Bu rehberde uygulanacak hukuku, yasal miras paylarını ve saklı payı, vasiyetname seçeneklerini, veraset ilamı sürecini, veraset ve intikal vergisini ve pratik planlama adımlarını bulacaksınız.

Henüz alım aşamasında mısınız? GMC'nin ücretsiz Pre-Check hizmetiyle aile durumunuzu, uyruk kombinasyonunuzu ve tapu yapılandırmasını imzadan önce, sabit ücretle inceleyelim.

Hangi Hukuk Uygulanır? Pasaportunuz Ne Olursa Olsun Türk Hukuku

5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk Kanunu'nun 20. maddesi uyarınca miras kural olarak ölenin millî hukukuna tabidir; ancak Türkiye'de bulunan taşınmazlar hakkında her halükârda Türk hukuku uygulanır (lex rei sitae ilkesi).

Pratik sonucu şudur: yurt dışında düzenlenmiş vasiyetnameniz veya kendi ülkenizin miras düzeni, İstanbul'daki daireniz ya da Ataşehir'deki ofisiniz söz konusu olduğunda 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu'nun önüne geçemez.

Yasal Miras Payları ve Saklı Pay

Türk hukuku saklı pay esaslı bir miras rejimi uygular. Vasiyetname yoksa yasal paylar kendiliğinden devreye girer; vasiyetname olsa bile saklı paylar tasarruf özgürlüğünüzü sınırlar.

Yasal paylar (vasiyetname yoksa)

Kız ve erkek çocuklar Türk hukukunda eşit pay alır.

Saklı pay oranları

Saklı paylar dışında kalan "tasarruf edilebilir kısım" üzerinde vasiyetle serbestçe tasarruf edebilirsiniz. Saklı payı ihlal eden vasiyetname kendiliğinden geçersiz olmaz; ancak mirasçılar tenkis davası açabilir.

Somut bir örnek: Eş ve iki çocuk bırakan bir malikin İstanbul'daki dairesinin değerlemesi 500.000 USD olsun. Vasiyet yoksa eş 1/4 (125.000 USD karşılığı), her çocuk 3/8 (187.500 USD karşılığı) pay alır. Vasiyetle yalnızca tasarruf edilebilir kısım yönlendirilebilir: çocukların saklı payı (yasal paylarının yarısı) ve eşin tam saklı payı dokunulmazdır. Bu aritmetiği taslak aşamasında hesaplamak, uygulanabilir bir vasiyet ile yıllarca sürecek bir tenkis davası arasındaki farktır.

Borçlar, Mirasın Reddi ve Üç Aylık Süre

Mirasçılar yalnızca varlıkları değil borçları da devralır. Türk hukuku mirasçıya, ölümü ve mirasçılığını öğrenmesinden itibaren kural olarak üç ay içinde sulh hukuk mahkemesinde mirasın reddi imkânı tanır. Terekenin borca batık olduğu belli durumlarda ret karinesi işleyebilir; ancak yurt dışındaki mirasçıların saat farkı ve tercüme trafiği arasında bu kısa süreyi hemen ajandaya alması gerekir — sürecin en dar zaman penceresi budur.

Vasiyetname: Yabancı Vasiyet Tanınır, Türk Vasiyeti İşi Kolaylaştırır

Usulüne uygun düzenlenmiş yabancı bir vasiyetname Türkiye'de tanıma/tenfiz yoluyla hüküm doğurabilir; fakat bu, apostil, yeminli tercüme ve mahkeme süreci demektir. Çok daha pratik yol, Türk noterinde düzenleme şeklinde vasiyetname (veya yurt dışında Türk konsolosluğunda vasiyetname) yapmaktır: noterlik sistemine ve nüfus kayıtlarına işlenir, vefat bildirildiğinde kendiliğinden ortaya çıkar. Türkçe bilmeyen vasiyetçi için noterde yeminli tercüman eşliğinde düzenleme yapılabilir; iki ülkede birden vasiyet bulunacaksa metinlerin birbirini iptal etmeyecek şekilde kaleme alınması şarttır. GMC, yabancı maliklere tapu tesliminde veya hemen sonrasında Türk vasiyetnamesi düzenlemeyi önerir; yarım günlük iş, mirasçılara aylar kazandırır.

Sorularınız mı var? İstanbul (Altunizade), Atina ve Dubai ofislerimizden randevu alın veya Pre-Check ile başlayın. Sabit ücret, sürpriz yok.

Veraset İlamı: Mirasçılar Tapuyu Nasıl Devralır?

Mirasçılar yalnızca ölüm belgesiyle tapuya gidemez; mirasçıları ve paylarını gösteren veraset ilamı (mirasçılık belgesi) gerekir.

• Yabancılık unsuru bulunmayan dosyalarda noterden birkaç günde alınabilir.
• Ölen veya mirasçılar yabancıysa noter genellikle belge veremez; sulh hukuk mahkemesine başvurulur.

Mirasçıların tipik belge listesi (Temmuz 2026 itibarıyla — GMC ile teyit edin):

Belge alındıktan sonra sıra vergi beyanı ve tapu devrindedir. Nüfus ve ölüm kayıtları Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü (nvi.gov.tr) sistemleri üzerinden doğrulanır.

Takvim beklentisi: Belgeleri eksiksiz hazırlanmış bir dosyada mahkemeden veraset ilamı genellikle birkaç ay içinde çıkar; vergi dairesi ilişiği ve tapu devriyle birlikte sürecin tamamı çoğu ailede altı ay ile bir yıl arasında tamamlanır. Bir yılı aşan dosyaların neredeyse tamamında sorun aynıdır: apostili veya tercümesi eksik tek bir belge. Sürecin başında yapılan bir belge envanteri, sonunda yapılan aylarca yazışmadan her zaman ucuzdur.

Veraset ve İntikal Vergisi

7338 sayılı Kanun uyarınca miras yoluyla intikaller %1 ile %10 arasında artan oranlı vergilendirilir. Dilim tutarları her yıl yeniden değerleme ile güncellenir.

Önemli noktalar:

• Eş ve çocuklar için ciddi bir istisna tutarı matrahtan düşülür.
• Vergi 3 yılda, her yıl Mayıs ve Kasım aylarında iki taksitle ödenir.
• Taşınmazda matrah genellikle emlak vergisi değeridir; piyasa değerinin belirgin altındadır. Ayrıntı için yabancı alıcılar için emlak vergileri rehberimize bakın.
• Çifte vergilendirme: Kendi ülkeniz de dünya çapındaki mirası vergilendiriyorsa, mahsup imkânını yerel danışmanınızla görüşün; Türkiye'nin veraset vergisine özel anlaşma ağı dardır.

Yabancı Mirasçı Türkiye'de Taşınmaz Edinebilir mi? Evet — Bir Şartla

Yabancı uyruklu mirasçılar Türkiye'de taşınmaz mirasla edinebilir. Tek şart: mirasçı, satın almada geçerli olan uyruk esaslı edinim kurallarına (Tapu Kanunu m. 35) tabidir. Mirasçının uyruğu taşınmaz edinemeyen bir ülkeyse mülke el konulmaz; taşınmaz belirli sürede tasfiye edilir ve bedeli mirasçıya ödenir. Karma uyruklu ailelerin bu haritayı alım öncesinde çıkarması gerekir.

Pratik Planlama Adımları (GMC Yaklaşımı)

1. Alımda tapu yapılandırması. Tek malik mi, eşle paylı mülkiyet mi? Bu tercih hem terekeyi hem vatandaşlık başvurusunda aile kapsamını etkiler.
2. Teslimde Türk vasiyetnamesi. Saklı pay sınırları içinde, varsa yabancı vasiyetle çelişmeyecek şekilde uzman avukatla düzenlenir.
3. Mirasçılar için belge dosyası. Tapu, DAB dekontları, değerleme raporu, vergi numaraları, vasiyet bilgisi, avukat iletişimi — tek klasörde. Belge disiplini en ucuz sigortadır.
4. Mirasçı uyruk analizi. m. 35 riski taşıyan uyruklar önceden işaretlenir.
5. Koordinasyon. GMC hukuk bürosu değildir; İstanbul, Atina ve Dubai ofislerinden, IMC üyesi olarak, alanında uzman Türk miras avukatlarıyla sabit ücretli koordinasyon yürütür.

Sonuç

Yabancılar için Türkiye'de gayrimenkul mirası öngörülebilir bir alandır: Türk toprağına Türk hukuku uygulanır, saklı pay aileyi korur ve süreci belirleyen şey apostil, tercüme ve veraset ilamı disiplinidir. Alım aşamasında birkaç saatlik planlama, ailenize yıllar kazandırır.

Planı bugün kâğıda dökün. İstanbul, Atina veya Dubai ofisimizden sabit ücretli veraset planlaması randevusu alın ya da ücretsiz Pre-Check ile başlayın: https://glmbcp.com/precheck

Kaynaklar: 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu; 5718 sayılı MÖHUK; 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu (mevzuat.gov.tr); Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü — https://www.nvi.gov.tr/. Bilgiler Temmuz 2026 itibarıyladır — GMC ile teyit edin.