Yabancı Alıcılar İçin Tapu İşlemleri

Tapu, Türk gayrimenkul işleminin tek en önemli belgesidir. Mülkiyetin yasal kaydı, CBI dosyasındaki 3 yıllık tutma süresinin tetikleyicisi ve vatandaşlık başvurusunun üzerine kurulduğu belgedir. Tapuyu doğru yaparsanız dosyanın geri kalanı idaridir. Yanlış yaparsanız — en sık uygun CBI şerhi olmayan tapu kabul ederek ya da vekaletname mekaniğini yanlış anlayarak — dosya Vatandaşlık Daire Başkanlığı'nda başarısız olur.

Bu yazı, 2026'da yabancı alıcılar için tapu sürecini hem sıradan gayrimenkul alımları hem de Türk CBI dosyaları açısından önemli prosedürel ayrıntılarıyla anlatıyor.

Tapu Tam Olarak Nedir

Türk tapusu (resmi adıyla tapu senedi), Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün yerel Tapu Müdürlüğü ofisleri aracılığıyla düzenlediği resmi mülkiyet belgesidir. Türk gayrimenkul hukuku altında mülkiyetin kesin kanıtıdır.

Tapu içerir:

• Gayrimenkul tanımı (parsel, ada, bina, bağımsız bölüm numarası)
• Sahibinin tam adı, kimlik/pasaport numarası ve ana baba adı
• Edinim sebebi (satış, miras, bağış)
• Edinim tarihi ve tescil numarası
• Şerhler (CBI, ipotek, irtifak, haciz)
• Beyan değeri

Mavi kapak mülkiyet için standart formattır. Türkiye'de Anglo-Sakson title insurance'ın muadili yoktur — Tapu Müdürlüğü kendisi tazminat çerçevesidir. Bu aynı zamanda neden tapu sahteciliğinin son derece nadir olduğunu da açıklar: her devir Tapu Müdürlüğü'nde biyometriyle şahsen huzurda yapılır.

Kim Alabilir

2026 itibarıyla yabancı uyruklular Türkiye'de gayrimenkul alabilir; şu kısıtlarla:

• Mütekabiliyet resmen kaldırıldı; bir avuç ülke dışındaki tüm uyruklar alabilir
• Bir uyruklu Türkiye genelinde toplam 30 hektardan fazla arazi sahibi olamaz
• Askeri veya stratejik güvenlik bölgelerinde gayrimenkul ayrı izin gerektirir; genelde uygun değildir
• Tek bir yabancı uyruklu, bir ilçedeki arazinin %10'undan fazlasına sahip olamaz

Konut birimi alan sıradan CBI alıcıları için bu sınırlar pratik etkisizdir. Mütekabiliyet sorusu eski yazılarda hâlâ geçiyor ama çoğu uyruk için artık onayı etkilemiyor.

Tapu Devir Adımları

Yabancı alıcı tapu devri şu sırayı izler:

1. Belge Hazırlığı (Gayrimenkul işleminin 1–10. günü)

• Noter tasdikli pasaport tercümesi (Türkçe)
• Vergi numarası
• SPK lisanslı ekspertiz raporu (2019'dan bu yana yabancı alıcılar için zorunlu; tüm CBI mülkleri için zorunlu)
• Türk biyometri standardına uygun alıcı fotoğrafı
• Mülk üzerinde DASK (zorunlu deprem sigortası) poliçesi — devirde zorunlu
• Türkçe satış sözleşmesi (başka dilde imzalandıysa yeminli tercüme ile)

2. Tapu Müdürlüğü Randevusu (devir günü)

Alıcı ve satıcı ilgili Tapu Müdürlüğü'nde, ikisinden biri Türkçe bilmiyorsa yeminli tercümanla huzurda bulunur. Her iki taraf da vekaletnameli temsilciyle temsil edilebilir; aşağıdaki vekaletname bölümüne bakın.

Tapu memuru:

• Kimlik belgelerini doğrular
• SPK ekspertizini onaylar
• Devir harcını hesaplar ve tahsil eder
• Devri dijital tapu sistemine kaydeder
• Yeni tapuyu alıcıya verir

3. Vergi Ödemesi

Devir harcı beyan değerinin %4'üdür. Alışılmış olarak alıcı/satıcı arasında 2/2 paylaşılır ama yabancı alıcılı işlemlerde pratikte genellikle tamamı alıcıdadır. Tapu Müdürlüğü veznesinde ya da banka dekontuyla devir anında ödenir.

Sözleşme damga vergisi de ödenir ama nominaldir.

CBI Şerhi (Vatandaşlık alıcıları için kritik)

Yatırım yoluyla vatandaşlık alımında alıcı, tapuda şu şerhin yer almasını açıkça talep etmelidir:

"Vatandaşlık kazanma amaçlı edinilmiştir"

Tapu memuru tescil anında bu şerhi tapuya işler. Şerh yoksa mülk, değeri veya ödeme izi ne olursa olsun CBI yatırımı sayılmaz. Şerh:

• 3 yıllık tutma süresini tetikler
• İçişleri Bakanlığı onayı olmadan satışı kısıtlar
• Adım adım başvuru rehberinin dayandığı tek en önemli ayrıntıdır

Tescil tarihinden üç yıl sonra şerh başvuruyla kaldırılabilir. Çıkış mekaniği için 3 yıllık tutma kuralı yazımıza bakın.

Vekaletname

Tapu Müdürlüğü'nde şahsen bulunamayan yabancı alıcılar — ki çoğu CBI alıcısı böyledir — avukatı veya güvendiği temsilcisi adına Türk vekaletnamesi düzenler. Vekaletname:

• Türkçe (ya da yeminli tercümeli) olmalı
• Türk noterinde, ya da
• Yurt dışındaki Türk büyükelçilik/konsolosluğunda, ya da
• Yabancı noterde düzenlenip apostilli ve yeminli Türkçe tercümeli olmalı

Vekaletname özellikle şu yetkileri vermeli:

• Tapu Müdürlüğü'nde alıcı adına huzurda bulunma
• Devir belgesini imzalama
• Devir harcı ve diğer ödemeleri yapma
• CBI şerhini özel olarak talep etme (CBI dosyalarında bu hüküm bulunmalı)

CBI şerhini özel olarak anmayan genel vekaletnameler düzenli olarak gecikmelere yol açar. CBI müvekkillerimiz için tam annotation diliyle amaca yönelik vekaletname düzenliyoruz.

DASK Sigortası Şartı

Tapu Müdürlüğü, mülk üzerinde geçerli DASK (zorunlu deprem sigortası) kanıtı olmadan devir tescil etmez. Prim küçüktür (mülk türü ve büyüklüğüne göre genellikle yıllık 500–3.000 TRY) ve herhangi bir Türk sigorta şirketinden, bankalar üzerinden çevrimiçi de alınabilir.

Yabancı alıcılar için sık kafa karışıklığı noktası — DASK isteğe bağlı değildir ve mülkle otomatik devrolmaz. Alıcı kendi adına poliçe çıkarmalı ve Tapu Müdürlüğü'nde sunmalıdır.

Ortak Mülkiyet ve Eş Hususları

Bir CBI mülkü şöyle tescil edilebilir:

• Yalnız ana başvuru sahibinin adına (en yaygın)
• Eşle ortak (her iki ad tapuda görünür)
• Ana başvuru sahibinin payının asgari 400.000 USD uygun değere denk geldiği herhangi bir kombinasyonda

Şer'i miras planlaması için bazı Körfez müvekkilleri intikali optimize etmek üzere ortak yapı seçer. İlgili durumlarda müvekkilin ülke vergi ve tereke danışmanlarıyla koordine ediyoruz.

Çocuklar uygun CBI mülkünü kendi adlarına tutamaz; mülk ana başvuru sahibine (ortak ise eşe) tescil edilmelidir.

Tapu Aşamasında Yaygın Hatalar

Sıklık sırasıyla:

1. Eksik CBI şerhi. Şerhsiz tescilli tapu vatandaşlık için kullanılamaz. Yeniden tescil yeni işlem gerektirir.
2. Uyumsuz ödeme izi. USD havalesi ve Döviz Alım Belgesi tamamlanmadan yapılan tescil, Bakanlığın sorgulayacağı belge boşlukları yaratır.
3. Vekaletname kusurları. CBI şerhi yetkisi özel olarak anılmayan genel vekaletname 2–4 hafta gecikme yapar.
4. Ekspertiz süresi geçmiş. SPK ekspertizleri üç ay geçerlidir. Süre sonrası girişimler yeni ekspertiz gerektirir.
5. Satıcı geçmişi kontrol edilmemiş. Son üç yılda CBI işleminde kullanılmış mülk yeniden kullanılamaz — Tapu Müdürlüğü şerhi reddeder.

Tapu Sonrası

Tapu CBI şerhli tescil edildiğinde gayrimenkul işlemi tamamlanmıştır. Vatandaşlık Daire Başkanlığı artık vatandaşlık dosyasını kabul edebilir. 3 yıllık tutma süresi bu tescil tarihinden başlar.

Alıcı şunları edinmeli:

• Tapunun apostilli tercümesi (bazı müvekkiller ülke vergi kayıtları için tutar)
• Sürekli referans için e-Devlet üzerinden dijital nüsha
• Talep edilirse ikinci asıl kâğıt nüsha

Müvekkillerimize tapuyu Türkiye'de banka kiralık kasada ya da avukatlarında tutmalarını öneririz; ikamet ülkesinde fiziken bulundurmalarını değil, çünkü kayıp halinde yenileme şahsen Türkiye'ye dönmeyi gerektirir.

GLMBCP ile Çalışmak

İstanbul ekibimiz her yürüttüğümüz Türk CBI dosyasında tapu tescilini de yönetir. Buna tam CBI şerhi diliyle vekaletname düzenleme, DASK sigortası ayarlama, Tapu Müdürlüğü koordinasyonu ve devrin tescili dahildir. Türkiye'ye gelemeyen müvekkiller için doğru düzenlenmiş bir vekaletname ile devrin tamamını uzaktan yürütüyoruz.

İşleminiz hakkında İstanbul ekibimizle görüşün, durumunuza özel belge listesini birlikte hazırlayalım.