Türk Vatandaşlık Gayrimenkulü İçin 3 Yıl Tutma Kuralı

3 yıl tutma süresi, Türk CBI gayrimenkulünün ne olduğunu tanımlayan tek kuraldır. Süre dolmadan önce mülk önce vatandaşlık aracıdır, sonra gayrimenkul varlığı; süre dolduktan sonra önce gayrimenkul varlığı, sonra vatandaşlık sonrası opsiyonelliktir. Bu ayrımı anlamayan yatırımcılar ya çok erken satıp vatandaşlığı riske atar ya da 3. yılı stratejisiz geçer.

Bu yazı 2026'da 3 yıl kuralının gerçekte nasıl işlediğini açıklıyor: saat ne zaman başlıyor, şerh nasıl kalkıyor, erken satış neyi tetikliyor ve veriler 3. yılı USD bazında geçmek hakkında ne söylüyor.

Kural Gerçekte Ne Diyor

2017'den beri yürürlükteki 5 yıl kuralının yerini alan 2024 reformu uyarınca Türk CBI mülkü, CBI şerhli tapu tescil tarihinden itibaren vatandaşlık alan kişi tarafından üç yıl tutulmalıdır. Şerh şu şekildedir:

"Vatandaşlık kazanma amaçlı edinilmiştir"

Üç yıl boyunca mülk şerh kaldırılmadan satılamaz, devredilemez veya teminat olarak kullanılamaz; Tapu Müdürlüğü İçişleri Bakanlığı onayı olmadan şerhi kaldırmaz. Tutma süresi içinde sahip:

• Mülkte oturabilir
• Mülkü ticari olarak kiraya verebilir
• Aile üyelerine konut amaçlı verebilir
• Tadilat veya iyileştirme yapabilir
• Banka iş birliğiyle ipotek alabilir (nadir ama mümkün)

Yapamayacağı şey: mülkiyetin üçüncü kişiye karşılıklı devri.

Saat Ne Zaman Başlar

3 yıl saati CBI şerhli tapu tescil tarihinde başlar; sözleşme tarihi, ödeme tarihi veya vatandaşlık kararnamesi tarihi değil. Bu önemli, çünkü mülk işlemi vatandaşlık verilmesinden genellikle 4–6 ay önce tamamlanır.

Tipik zaman çizelgesi:

• 0. Ay: Şerhli tapu tescil — saat başlar
• 4–7. Ay: Cumhurbaşkanı kararnamesiyle vatandaşlık
• 36. Ay: Tutma süresi sona erer — şerh kaldırılabilir

Yani çoğu yatırımcı pasaportunu aldığında tutma süresinin 4–7 ayını jam etmiş olur. Türk CBI yatırımının tam yaşam döngüsü yaklaşık üç yıldır; üç yıl artı başvuru süresi değil.

Tam adım adım süreç tapu tescilinin genel sıradaki yerini gösterir.

Erken Satarsanız Ne Olur

3 yıllık pencerede satış iki sonucu tetikler:

1. Tapu Müdürlüğü şerh varken satışı tescil etmez. Listeleyip satışı tamamlamak için önce şerh kaldırılmalı.
2. Şerhi erken kaldırmak İçişleri Bakanlığı onayı gerektirir, ki nadiren verilir. Bakanlığın genel tutumu mülkün 3 yıl tutulması yönündedir; erken kaldırma yalnızca istisnai durumlarda (sahibinin vefatı, mahkeme kararı vb.) onaylanır.

Bir satış usulsüz kanallarla yine de yapılırsa — ki bu denendiğine tanık olduk — sonuç daha kötü olabilir: aynı 12. madde altında verilen vatandaşlığın iptali. Türkiye, CBI yatırımı uygun olmayan biçimde kapatıldığında vatandaşlığı iptal etmiştir.

Pratik sonuç: 3 yıl tutmayı dokunulmaz kabul edin. Planınızı buna göre yapın.

Şerh Nasıl Kalkar

Tapu tescil tarihinden itibaren üç yıl geçtikten sonra şerh, mülkün tescilli olduğu Tapu Müdürlüğü'ne başvuruyla kaldırılabilir. Süreç idaridir:

1. Sahip (ya da vekaletname sahibi) tarafından Tapu Müdürlüğü'ne başvuru
2. 3 yıllık sürenin geçtiğinin doğrulanması
3. İçişleri Bakanlığı teyidi (normal tamamlanan dosyalarda genelde otomatik)
4. Şerhin tapudan kaldırılması
5. Mülkün serbestçe devredilebilir hale gelmesi

Kaldırma genellikle 2–6 hafta sürer. Şerhin kaldırılması vatandaşlığı etkilemez; vatandaşlık ne olursa olsun süreklidir.

Dürüst Soru: 3. Yılda Satmalı mı?

Çoğu analiz bunu ikili çerçeveler — sat ya da tut. Gerçek soru daha incelikli. Üç değerlendirme:

1. USD Bazında Getiriler

Birinci sınıf İstanbul (Boğaz, Beşiktaş, Levent), Antalya (Konyaaltı, Lara, Belek) ve Bodrum (Yalıkavak, Türkbükü) için 2021–2024 kohortundaki CBI mülklerine dair iç verimiz, 3. yılda USD bazında %15–35 değer artışı gösteriyor. Yıllıklandırıldığında USD bazında %5–10 — saygın ama olağanüstü değil. En kötü performans gösterenler özellikle "CBI envanteri" olarak pazarlanmış ve ikinci el alıcı pazarı oluşmayan mülklerdi.

Çoğu yatırımcı için 3. yılı geçmek USD bazında daha iyi sonuç verdi — ama yalnızca iyi konumlu envanter için. Spekülatif çeperler için vermedi.

2. Tutma Argümanı Olarak Kira Getirisi

İstanbul Boğaz dairesi TRY bazında %4–6 brüt getirisi, TRY zayıflığı sonrası USD bazında %3–4'e dönüştü. Antalya sahil stoğu TRY bazında %5–7 brüt, mevsimsel tatil kirası eğimiyle. Bodrum mevsimsel olarak %8–10 brüte çıkar, sezon dışı dolulukla düşer.

Getiriler TRY enflasyonunun ciddi şekilde altında; bu Türk para birimi bazında gelir oyunu değil. Ama USD bazlı cash-on-cash temelinde premium envanter ayakta kaldı.

3. Çıkış Likiditesi

İkinci el CBI gayrimenkul satışları eskiden CBI için pazarlanan envanterin hakim olduğu ince bir piyasaydı. 2022 sonrası, eşik 400K USD iken, ikinci el piyasası genişledi — premium İstanbul ve sahil stoğu artık emigrelı, Körfez özel müvekkilleri ve Türk YGV'lerden oluşan daha geniş bir alıcı havuzuna satılıyor. İyi seçilmiş mülkler için 3. yılda satış uygulanabilir; 5. yılda aynı havuza satmak da uygulanabilir.

Çoğu müvekkilimiz için 3. yılda satış-mı-tutma-mı kararını yeni bir yatırım kararı olarak değerlendirmeyi öneriyoruz: bu fiyattan bugün bu mülkü alır mısın? Evet ise tut. Hayır ise sat.

Tutma Süresinin Aile Planlamasına Etkisi

3 yıl mülke karşıdır, aileye değil. Tutma süresi içinde eş eklemek (örneğin vatandaşlık sonrası evlilik) mülkü etkilemez. Tutma süresi içinde doğan çocuklar da mülk açısından bir sonuç doğurmaz — Türk ebeveynden doğumla Türk vatandaşı olurlar.

Dosyayı etkileyen şey portföyün bir kısmını satmaktır. 400K eşiğine ulaşmak için birden fazla birim kullanan yatırımcılar, tutma süresince herhangi bir birimi satarsa toplam eşiğin altına düşeceğinden yapamazlar; pratikte tüm birimler üç yıl tutulmalıdır.

Tutma Süresinin Stratejik Kullanımı

YGV müvekkillerimizde gördüğümüz üç yaklaşım:

• Şahsi oturma: Mülkü Türkiye'deki üs olarak kullanma. Adım adım süreçle birlikte aileye Akdeniz ayak izi, İstanbul uluslararası okulları seçeneği ve vergi ikametgahı opsiyonelliği sağlar.
• Premium kiralama: Döşeyip kurumsal veya yüksek varlıklı kiracılara verme. İstanbul Levent ve Beşiktaş, Antalya lüks sahil ve Bodrum sezonu USD bazında saygın getiri üretebilir.
• Tut ve unut: Asıl ilgisi varlık değil vatandaşlık olan müvekkillerde pasif tutma, yıllık emlak vergisi (%0.1–0.6) ve DASK ödeme, 3. yılda sat ya da yeniden finanse et.

Doğru yaklaşım varlığın aile için işlevselliğine ya da yalnız vatandaşlık aracı olup olmamasına bağlıdır. Temel program ekonomisini tam 2026 rehberinde tartışıyoruz.

Değişebilecek Şeyler

Türkiye son yedi yılda CBI'yi dört kez sıkılaştırdı. 3 yıl kuralının kalıcı olduğunu varsaymıyoruz. 2026–2028 ufkunda iki olası yön:

• 5 yıla geri dönüş: Lira istikrar kazanır ve Türkiye spekülatif girişi yavaşlatmak isterse
• Kaldırma sürecinin sıkılaştırılması: Erken döngülü satışlar üzerine zorunlu vergi veya spekülasyon karşıtı ek yüklerle

Hiçbiri bu yazı tarihinde yakın değil ama 2026'da programa giren yatırımcılar mevcut 3 yıl kuralına göre planlama yaparken düzenleyici yönün tarihsel olarak daha kısıtlayıcı olduğunun bilincinde olmalılar.

GLMBCP ile Çalışmak

Türk CBI tutmasının 3. yılında olan veya yaklaşan müvekkiller için İstanbul ekibimiz şerhi kaldırma, çıkış kararı verilirse ikinci el satış icrası ve elden çıkarmanın vergi mekaniği işlerini yürütür. Hâlâ başvuru aşamasındaki müvekkiller için mülk seçimini hem CBI mekaniğini hem 3. yıl çıkış seçeneklerini optimize edecek biçimde yapılandırıyoruz.

İstanbul ekibimizle özel durumunuz hakkında görüşün — satın alma değerlendirmesi, orta tutma ya da 3. yıl çıkış planlaması fark etmez.