خرید ملک در ترکیه با شرکت یا به نام شخصی؟ ساختار، مالیات و تله شهروندی
آخرین بهروزرسانی: اوت ۲۰۲۶
حسابدارتان میگوید: «با شرکت بخر.» در بیشتر کشورها توصیه معقولی است — اما در ترکیه، اگر شهروندی بخشی از برنامه شماست، میتواند گرانترین اشتباه ممکن باشد. پیش از مقایسه نرخها و هزینهها، قاعدهای را بدانید که در بحث خرید ملک در ترکیه با شرکت یا شخصی همهچیز را تعیین میکند: برنامه شهروندی از طریق سرمایهگذاری ایجاب میکند ملکِ واجد شرایط به نام شخصِ متقاضی باشد. ملکی که مال شرکت است — حتی اگر صددرصد سهامش مال شما باشد — برای شهروندی محاسبه نمیشود. این قاعده تا اوت ۲۰۲۶ جاری است؛ پیش از ساختن هر ساختاری، وضعیت روز را با GMC تأیید کنید.
قاعدهای که همهچیز را تعیین میکند
مقررات شهروندی، مسیر ۴۰۰٬۰۰۰ دلاری را به تملک شخص حقیقی گره میزند: تاپو به نام شما، ارزیابی SPK برای تملکِ شما، تعهد سهساله روی نام شما. شرکت لیمیتد شخصیت حقوقی مستقل است: وقتی شرکت میخرد، مالک شرکت است و شما فقط سهامدار — و سهام، تاپو نیست. تاپو به نام شما نباشد، پرونده شهروندی هم وجود ندارد.
به این میگوییم «تله شهروندی» چون دیر آشکار میشود: شرکت برای «بهینهسازی مالیاتی»، خرید کامل، بعد کشف اینکه پرونده قابل ثبت نیست — بازگشت یعنی انتقال دوم، هزینه سند مجدد، ریسک مالیاتی و ساعتِ از صفر. توالی کار در راهنمای مسیر ۴۰۰ هزار دلاری.
برای خریدار شهروندی پاسخ روشن است: نام شخصی، تمام.
مطمئن نیستید طرح شما کدامطرف خط است؟ جزئیات را به واتساپ +90 544 457 55 12 بفرستید — مشاوران GMC ظرف یک روز کاری رایگان بررسی میکنند.
شرکت کی واقعاً منطقی است؟
شرکت ابزار کار دیگری است و در این حالتها ارزشش را ثابت میکند:
- سبد چندملکی فراتر از ملک شهروندی: چند واحد اجارهای زیر یک سقف حقوقی، حسابداری تجمیعی.
- فعالیت تجاری در مقیاس واقعی: اجاره کوتاهمدت دارای مجوز، آپارتمانهای خدماتی، طبقه اداری برای کسبوکار خودتان.
- تفکیک مسئولیت: دیواری حقوقی میان ریسک ملک و دارایی شخصی.
- سناریوی بازپسگیری مالیات ارزش افزوده: بهرهبردار تجاری که VAT دریافت میکند معمولاً میتواند VAT خرید را تهاتر کند؛ شخص حقیقی نمیتواند.
- برنامهریزی ارث و خروج: انتقال سهام گاهی سادهتر از انتقال سند است؛ برای دارایی خانوادگی و شرکا مناسب.
هیچکدام از این مزایا لازم نمیکند ملکِ شهروندی داخل شرکت باشد — دلیل وجود ساختار ترکیبی پایین همین است.
شرکت با سرمایه خارجی چگونه ملک میخرد؟
شرکت با سهامدار خارجی طبق ماده ۳۶ قانون ۲۶۴۴ از مسیر استانداری میخرد و ملک از نظر مناطق نظامی/امنیتی غربال میشود — در عمل چند هفته و بار مدرکی اضافه. روال عادی اما کندتر از خرید شخصی؛ دلیلی دیگر که بدون منفعت مشخص، شرکتی در میانه نگذارید. متن قانون: mevzuat.gov.tr.
مالیات: مالکیت شخصی در برابر مالکیت شرکتی
ارقام زیر تا اوت ۲۰۲۶ جنبه راهنما دارند — نرخها تغییر میکنند و موقعیت معاهده مالیاتی کشور اقامت شما مؤثر است. پیش از اقدام با GMC و مشاور مالیاتی ترک تأیید کنید. منبع رسمی: سازمان امور مالیاتی (gib.gov.tr).
| نقطه مالیاتی | مالکیت شخصی | مالکیت شرکت (لیمیتد) |
|---|---|---|
| درآمد اجاره | پلکانی حدود ۱۵٪ تا ۴۰٪ | مالیات شرکتی بر سود خالص حدود ۲۵٪ |
| رسیدن سود به جیب شما | اجاره پس از مالیات مستقیماً مال شماست | مالیات تکلیفی سود تقسیمی حدود ۱۵٪ — لایه دوم |
| فروش بعد از ۵ سال | معافیت شخص حقیقی: سود فروش ملکِ بالای ۵ سال نگهداری معاف | بدون معافیت زمانی — فروش شرکت همیشه مشمول مالیات |
| فروش زیر ۵ سال | مالیات پلکانی پس از تعدیل تورمی | مشمول، مانند بالا |
| عوارض سند هنگام خرید | ۴٪ قیمت | همان ۴٪ |
| VAT واحد نوساز | معمولاً هزینه قطعی (۱٪/۱۰٪/۲۰٪) | در فعالیت تجاریِ دارای VAT قابل تهاتر |
دو سطر بیشترین کار را میکنند: معافیت ۵ ساله که شخص حقیقی را پس از پنج سال معمولاً بدون مالیاتِ سود خارج میکند و شرکت هرگز از آن برخوردار نیست؛ و لایه دوگانه (مالیات شرکتی + مالیات سود تقسیمی) که سود را لاغرتر به جیب شما میرساند. جزئیات نرخها در راهنمای مالیات ملک برای خریداران خارجی.
هزینه زنده نگهداشتن شرکت
| قلم | بازه سالانه تقریبی |
|---|---|
| ثبت (یکبار: دفترخانه، اداره ثبت) | ~۱٬۰۰۰ تا ۲٬۵۰۰ دلار |
| حسابداری و دفاتر قانونی | ~۱٬۵۰۰ تا ۴٬۰۰۰ دلار |
| اظهارنامهها و عوارض | تا ۵۰۰+ دلار |
شرکتی که فقط برای نگهداشتن یک آپارتمان وجود دارد، سالانه ۲٬۰۰۰ تا ۵٬۰۰۰ دلار میسوزاند، مزیتی نمیآفریند — و معافیت ۵ ساله را هم در مسیر نابود میکند.
ساختار ترکیبی خانوادههای ثروتمند
- ملک شهروندی — نام شخصی: تاپو به نام متقاضی، ارزیابی SPK، ردپای انتقال بانکی، ثبت تعهد ۳ ساله.
- بقیه داراییها — شرکتی: سبد اجاره، طبقه تجاری و فعالیت عملیاتی داخل یک یا چند شرکت لیمیتد؛ تفکیک مسئولیت، حساب تجمیعی، ارث از طریق سهام.
به این ترتیب هم واجد شرایط شهروندی میمانید و هم کارایی شرکتی دارید. GMC در هر پرونده ساختاریافته با وکلای مالیاتی ترک کار میکند و در صورت نیاز، میز ثبت شرکت ما شرکت را موازی راهاندازی میکند — با وکالتنامه، از راه دور هم شدنی است.
جدول تصمیم: چه نامی روی تاپو؟
| وضعیت شما | ساختار پیشنهادی شروع |
|---|---|
| هدف شهروندی است (یا تا ۳ سال احتمالش هست) | نام شخصی — بدون استثنا |
| شهروندی + سبد کسبوکار | ترکیبی: ملک شهروندی شخصی، بقیه شرکتی |
| سبد اجاره ۳+ واحد بدون شهروندی | شرکت قابل بررسی؛ اول لایه دوگانه را محاسبه کنید |
| ملک تجاری با عملیات VAT | معمولاً شرکت؛ تهاتر را با مشاور بسنجید |
| یک خانه خانوادگی یا نگهداری بلندمدت | نام شخصی؛ معافیت ۵ ساله را حفظ کنید |
| چند شریک | شرکت؛ اگر شهروندیِ یکی از شرکا مطرح است، آن ملک را بیرون نگه دارید |
ساختاری که به شما پیشنهاد شده را برایمان بفرستید. واتساپ +90 544 457 55 12 — نظر دوم بیطرف با حقالزحمه ثابت؛ GMC عضو IMC است با دفاتر استانبول (آلتونیزاده)، آتن و دبی.
جمعبندی
خرید ملک در ترکیه با شرکت یا شخصی، دو پاسخ برای دو سؤال متفاوت است: شرکت پاسخ درستِ مقیاس، مسئولیت، VAT و ارث است — و پاسخ غلطِ سؤال شهروندی، همیشه. اول هدف را انتخاب کنید، بعد ساختار را: تاپوی شخصی برای پاسپورت، پوسته شرکتی برای کسبوکار، ترکیبی برای هر دو. نسخه گرانِ این مقاله، نسخهای است که بعد از امضا خوانده شود.
پیش از حرکت بیعانه، ساختار را درست بچینید. در واتساپ +90 544 457 55 12 پیام دهید یا با پیشبررسی رایگان glmbcp.com/precheck شروع کنید — یک توصیه شفاف، حقالزحمه ثابت.
پرسشهای متداول
Q: اگر شرکتم ملک را بخرد، شهروندی ترکیه میگیرم؟
Q: قبلاً با شرکت خریدهام؛ شهروندی از دست رفت؟
Q: برای درآمد اجاره، شرکت بهصرفهتر است؟
Q: همه این کارها از خارج از ترکیه قابل انجام است؟
با تیم مشاوره استانبول ما صحبت کنید
مشاوره مهاجرت سرمایهگذاری با کارمزد ثابت و مستند. عضو شورای مهاجرت سرمایهگذاری. استانبول · آتن · دبی.
اطلاعات عمومی است و مشاوره سرمایهگذاری یا حقوقی محسوب نمیشود؛ بهصورت مستقل تأیید نمایید.