Çocuk Adına Gayrimenkul Almak: Reşit Olmayanlar, Yetişkin Çocuklar ve Vatandaşlık Yapılandırması

Son güncelleme: Ağustos 2026

İçgüdünüz şunu söylüyor: bu daireyi zaten çocuklar için alıyoruz — tapuyu neden doğrudan onların adına yapmayalım? Doğal bir miras refleksi; çoğu ülkede de zararsızdır. Ancak yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı alımında çocuk adına tapu, bir ailenin yapabileceği en pahalı yapılandırma hatasıdır: çocuğun bir dairesi olur, kimsenin pasaportu olmaz.

Bu rehber; her şeyi belirleyen mülkiyet kuralını, reşit olmayan ve 18 yaş üstü çocuklarda gerçekte ne olduğunu, çocuk adına kayıtlı Türkiye gayrimenkulünün likidite tuzağını ve hem mirası hem vatandaşlığı koruyan yapıları anlatıyor. Kurallar Ağustos 2026 itibarıyladır — alımı yapılandırmadan önce GMC ile teyit edin.

Aile için yapı mı kuruyorsunuz? GMC Pre-Check®, 200 EUR karşılığında aile kompozisyonunuzu, yaşları ve belgeleri inceler; taahhütten önce doğru mülkiyet yapısını yazılı önerir: glmbcp.com/precheck

Temel kural: yatırıma başvurucu şahsen sahip olmalı

Yatırım yoluyla vatandaşlık, nitelikli yatırımı yapan kişiye bağlanır. Gayrimenkul rotasında bunun anlamı: 400.000 USD+ değerindeki taşınmazın tapusu (veya noterli-şerhli alım taahhüdü) ana başvurucunun üzerinde olmalı; ödemeler başvurucudan satıcıya belgelenmelidir (Ağustos 2026 itibarıyla — GMC ile teyit edin).

Bundan iki sonuç doğar:

• Reşit olmayan (18 yaş altı) çocuk ana başvurucu olamaz. Başvuruyu yetişkin yatırımcı yapar; çocuklar ebeveynin dosyasına bağımlı olarak katılır.
• Başvurucu dışındaki birinin mülkü sayılmaz. Çocuğunuzun mülkü de, kardeşinizinki de. Devlet, tapuda kimin adının yazdığına ve ödemeleri kimin hesabının yaptığına bakar.

Programın tüm mekaniği için: 2026 tam rehber.

Çocuk adına alırsanız gerçekte ne olur?

Türk hukuku reşit olmayanın taşınmaz edinmesine izin verir — alım, veli sıfatıyla ebeveynler aracılığıyla hukuken mümkündür. Ancak vatandaşlık açısından tablo nettir:

• Daire çocuğun olur; vatandaşlık kimsenin olmaz. Ebeveynler başvurucu değildir (üzerlerinde nitelikli yatırım yoktur); çocuk başvuramaz (18 yaş altı).
• "18'ini bekleriz" teorisi kırılgandır. Çocuk 18'ini doldurduktan sonra kendi yatırımına dayanarak kural olarak başvurabilir — ama o gün alım, değerleme ve tüm DAB ödeme zinciri çocuğun adına ve o tarihte yürürlükteki kurallara uygun olmalıdır. Yıllar önce, ebeveyn hesaplarından ödenmiş bir alımın geriye dönük kabulü belirsizdir. ****
• Program koşulları 18. yaş gününe kadar değişebilir. Eşikler ve kurallar 2017'den bu yana defalarca değişti; kullanılabilir hâle gelmesi yıllar sürecek bir yapı, kimsenin fiyatlayamayacağı mevzuat riski taşır.

Kısacası çocuk adına alım, vatandaşlığa uygun 400.000 USD'lik sermayeyi göç değeri sıfır olan güzel bir daireye çevirir. En yaygın başvuru hataları listemizde boşuna yer almıyor.

Doğru varsayılan: ebeveyn alır, aile katılır

İşleyen yapı basittir:

• Bir ebeveyn alır ve ana başvurucu olur; nitelikli tapunun tamamı onun üzerindedir.
• Eş ve 18 yaş altı tüm çocuklar aynı başvuruya bağımlı olarak dahil edilir — onlar için ek yatırım gerekmez.
• Vatandaşlık kazanan çocuk bunu ömür boyu taşır; 18'ini doldurunca kaybolmaz. Ebeveyn Türk vatandaşı olduktan sonra doğan çocuklar ise soy bağıyla kendiliğinden Türk vatandaşıdır.

Hangi ebeveynin alacağı önemli olabilir — fon izlenebilirliği, mevcut mal varlığı, ülkenizdeki miras planı. Nitelikli tutara saygı gösterilmek şartıyla eşler arasında paylı mülkiyet yapıları da mümkündür. Aile kapsamı, muvafakat belgeleri (başvurmayan ebeveynin reşit olmayanlar için rızası dahil) ve gerekli belgeler için: aileyi dahil etme rehberi — eş, çocuk, ebeveyn.

Asıl sorun: 18 yaşını doldurmuş çocuklar

Ailelerin çoğu bunu çok geç öğreniyor. 18 yaş ve üzeri çocuklar ebeveynin başvurusuna dahil edilmez — aile kapsamı eş ve reşit olmayan çocuklarla sınırlıdır (belgelenmiş engeli nedeniyle bakıma muhtaç yetişkin çocuklar ayrı hükümler çerçevesinde değerlendirilebilir;). Üniversitedeki 19 yaşındaki çocuk için seçenekler:

Seçenek A — ayrı nitelikli yatırım. Yetişkin çocuk kendi 400.000 USD'lik yatırımını yapar, kendi başvurusunu verir. Sermaye ikiye katlanır; tamamen bağımsız ikinci bir vatandaşlık doğar. Zaten iki gayrimenkul planlayan aileler için çoğu zaman doğru cevaptır.

Seçenek B — vatandaşlık değil ikamet. Yetişkin çocuk ikamet izni rotasına girer: mülke bağlı kısa dönem ikamet, Türk üniversitesinde öğrenci izni veya diğer kategoriler. Yenilenebilir ve çok daha ucuzdur; ancak vatandaşlıktan temelden zayıf bir statüdür ve ikametten vatandaşlığa geçiş bambaşka kurallara tabidir.

Seçenek C — zamanlama. Çocuk 17 yaşındaysa, 18. yaş gününden önce başvurun. Dahil olmayı başvuru tarihindeki yaş belirler — ama bunu son haftaya bırakmayın: haftalar değil aylar önce dosyalayın ve güncel uygulamayı teyit edin. ****

Tam karar anındaysanız: çocuklarınızdan biri 16–17 yaşındaysa takvim artık yapınızın parçasıdır. Ailenin yaşlarını WhatsApp'tan yazın (+90 544 457 55 12) veya İstanbul, Atina ya da Dubai ofisinden randevu alın — kimin, ne zamana kadar dahil edilebileceğini birlikte çıkaralım.

Likidite tuzağı: çocuk adına kayıtlı mülkü satmak

Diyelim ki vatandaşlık için değil, miras için yine de çocuk adına aldınız. Ne yarattığınızı bilin:

Ortadaki satır, ebeveynlerin küçümsediği tuzaktır: planlar değişirse — daha iyi bir proje, döviz ihtiyacı, taşınma — mülk, ebeveyn istedi diye satılamaz. Türk mahkemesi satışın ailenin değil çocuğun yararına olup olmadığını sorar. Likidite kaybı artı 18 yaşında kontrol kaybı, doğru miras araçlarını atlamanın yüksek bedelidir.

Vatandaşlığı bozmayan miras yapıları

Çocukların mirasını, ailenin pasaportlarını feda etmeden koruyabilirsiniz:

• Ebeveyn mülkiyeti + Türk vasiyetnamesi. Tapu başvurucu ebeveynde kalır; noterde düzenlenen vasiyetname mülkü çocuklara yönlendirir. Türk miras hukukunda yakın aile için saklı pay kuralları vardır; Türkiye'deki taşınmaza dokunan vasiyetnameler yerel danışmanlıkla hazırlanmalıdır — ama yapı olarak hem vatandaşlık uygunluğunu hem miras iradesini korur.
• Yasal miras zaten çocukları korur. Türk hukukunda çocuklar birinci zümre yasal mirasçıdır; vasiyet olmasa da mülk eşe ve çocuklara geçer.
• Sonra, bilinçli devir. Vatandaşlık verildikten ve 3 yıllık satmama taahhüdü dolduktan sonra ebeveyn, payları — o gün artık yetişkin olan çocuklara dahil — bağışlayabilir veya devredebilir. 3 yıllık şerh süresi içinde devirler kısıtlıdır; sıralama önemlidir.
• Hedefleri ayırın. Çocukların şimdi mülk sahibi olması şartsa, onlara ayrı, vatandaşlığa esas olmayan bir mülk alın — 400.000 USD'lik nitelikli varlığı 400K rotası kurallarına uygun biçimde başvurucunun üzerinde tutun.

Karar tablosu: aile durumu → makul yapı

Ağustos 2026 itibarıyla — GMC ile teyit edin.

Sonuç: aile için alın, tapuyu başvurucuya yazın

Çocuk adına tapu ile Türk vatandaşlığı ters yönlere çeker: program tam olarak tek bir yapıyı ödüllendirir — başvurucu sahiptir, aile dahildir — ve bu yapıdan her duygusal sapmayı sessizce cezalandırır. Mirası vasiyetnameye ve sonraki devirlere koyun; yedi yaşındaki çocuğun tapusuna değil. Doğru kurulduğunda tek bir 400.000 USD'lik alım; eşi ve 18 yaş altındaki her çocuğu vatandaşlığa taşır, varlığı kontrol edilebilir tutar ve yine de çocuklara kalır — bu sırayla.

• Aile yapısı incelemesi: Pre-Check® — 200 EUR, ailenize en uygun kurgunun yazılı önerisi
• Yaşlar ve kapsam için hızlı soru: WhatsApp +90 544 457 55 12
• Kapsamlı görüşme — İstanbul (Altunizade), Atina veya Dubai. Sabit ücretli, belgeli danışmanlık; IMC üyesi firma; incelediğimiz her mülkte bağımsız değerleme.