2026'da Yunanistan Golden Vize, ülkenin minimum eşiklerini konuma göre yeniden çizen 2024 reformunun ardından üç yatırım bölgesi etrafında yapılandırılmıştır — A Bölgesi 800.000 EUR, B Bölgesi 400.000 EUR, C Bölgesi 250.000 EUR. Başvuru sayısıyla Avrupa'nın en yüksek hacimli Golden Vize programı olmayı sürdürüyor ve avrobölgesinde gerçek, düşük bakımlı bir varlık isteyen HNW aileler için Schengen ikametine en erişilebilir rotadır.
Bu rehber, Kanun 5100/2024 ile değişik Kanun 4251/2014 Madde 20B (Göç ve Sosyal Entegrasyon Kanunu) altındaki güncel şartları, bölgeye göre uygun mülk kurallarını, due diligence'tan izin kartına tam süreyi, aile dahil etme kapsamını, yenilemeyi ve ikametten Yunan vatandaşlığına giden yolu kapsıyor. Arama motoru yüzey taraması için değil, gerçek bir tahsis yapan HNW aileler için yazılmıştır.
Yunanistan Golden Vize'si nedir — ne değildir
Yunanistan Golden Vize'si, Yunanistan'da uygun bir mülk edinen AB dışı vatandaşlara verilen yatırım yoluyla ikamet iznidir. Vatandaşlık değildir. İlk izin beş yıl geçerlidir, uygun yatırım sürdürüldüğü sürece süresiz yenilenebilir ve şunları sağlar:
- Yunanistan'da ikamet hakkı
- Schengen hareketliliği (herhangi bir 180 günlük dönemde 90 gün)
- Aile dahil etme (eş, 21 yaş altı çocuklar, her iki eşin ebeveynleri)
- Kayıt sonrası Yunan kamu sağlığı ve eğitimine erişim
İzin sahibinin izni koruması için Yunanistan'da yaşama zorunluluğu yoktur — ikamet kartına bağlı fiziksel mevcudiyet yükümlülüğü yoktur. Ancak vatandaşlık, kendi ikamet ve dil sınavı şartları olan ayrı bir konudur (aşağıdaki Vatandaşlığa Yol bölümüne bakınız).
Kanun 5100/2024 ile getirilen üç bölge yapısı
2024 reformu, Yunan mülk yatırım tutarlarını coğrafyaya göre kademelendirdi. Temmuz 2026 itibarıyla — aksiyon almadan önce güncel tutarları GMC ile teyit ediniz — bölgeler şöyledir:
A Bölgesi — 800.000 EUR minimum
Mülk değerlerinin en keskin yükseldiği en yüksek talepli belediyeleri kapsar:
- Atina Merkez belediyesi (tarihi merkez ve komşu premium ilçeler)
- Selanik Merkez belediyesi
- Mikonos (tüm ada)
- Santorini (tüm ada)
- Bakanlığın belirlediği bir eşiğin üzerinde nüfusa sahip adalar (uygulamada yüksek talepli Kikladlar ve İyon adaları)
Mülk, tek bir varlık olmalı ve en az 120 m² olmalıdır. A Bölgesi'nde 800.000 EUR'yu iki daha küçük varlığa bölmek uygun değildir.
B Bölgesi — 400.000 EUR minimum
Attika'nın geri kalanı (Atina metropoliten bölgesinin merkez belediye dışındaki kısmı), Selanik bölgesinin geri kalanı ve ülke genelinde 3.100'ün üzerinde nüfusa sahip belediyeleri kapsar.
Mülk tek varlık olmalıdır; birincil metinde açık minimum alan şartı yazılı değildir ancak tek varlık kuralı geçerlidir.
C Bölgesi — 250.000 EUR minimum
Yunanistan'ın kalan bölgesini kapsar — küçük belediyeler, daha kırsal alanlar ve daha az nüfuslu adalar. Eşik, 2024 öncesi ülke geneli minimumla eşleşir.
C Bölgesi eşiği ayrıca (bölge ne olursa olsun) ülke genelinde iki spesifik yatırım kategorisi için de geçerlidir:
- Ticariden konuta dönüşüm: bir ticari binanın konut kullanımına dönüştürülmesi ülke genelinde 250.000 EUR'da uygun olur
- Tescilli (tarihi) binanın restorasyonu: tarihi olarak belirlenmiş bir binanın restorasyonu ülke genelinde 250.000 EUR'da uygundur
Bu iki istisna, danışmanlar tarafından A Bölgesi veya B Bölgesi konumlarında yatırım eşiğini 250.000 EUR'da tutmak için stratejik olarak kullanılır, ancak anlamlı yürütme riski taşırlar ve herkese uygun değildir.
Uygun mülk ve yatırımın nasıl yapılandırıldığı
Yatırım Yunan gayrimenkulüne olmalıdır. Uygun yapılar şunları içerir:
- Gerçek kişi olarak bir veya daha fazla mülkün doğrudan alımı
- Uygun mülke sahip bir Yunan şirketinin hisselerinin alımı (şirket yapısına ilişkin koşullara tabi)
- En az 10 yıllık Yunan turizm konaklama tesislerinde devre mülk tipi anlaşmalar (daha az yaygın)
Mülk mülkiyet olmalı, noter senediyle devredilmeli, yetkili Tapu Müdürlüğü'nde (Ktimatologio) tescillenmelidir ve yatırım tutarı banka havalesiyle ödenmelidir (nakit ödemeler uygun değildir). Başvuran, Golden Vize'yi sürdürmek istediği tüm süre boyunca mülkü elinde tutmalıdır — mülkün satışı, başka bir uygun yatırımla değiştirilmezse izni sona erdirir.
Yunanistan Golden Vize'sinde aile dahil etme
Yunanistan Golden Vize'sindeki aile kapsamı Avrupa'nın en geniş kapsamlarından biridir. Tek bir uygun yatırım şunları kapsar:
- Ana başvuran
- Eş (başvuranın anavatanında tanınan evlilik; belirli durumlarda medeni birliktelikler)
- 21 yaş altı çocuklar — biyolojik, evlat edinilmiş veya önceki evlilikten; yaş sınırı başvuru tarihinde hesaplanır ve bazı koşullarda 24 yaşına kadar ikamet yenilenebilir
- Her iki eşin ebeveynleri — bu Portekiz ve Macaristan'a karşı ayırt edici bir özelliktir; bağımlılık testi yoktur
Aile üyesi başına ek yatırım gerekmez — yalnızca başvuran başına ek devlet ücretleri.
Başvuru süreci ve süre
Tipik bir Yunanistan Golden Vize mandası, ilk mandattan izin kartı verilmesine kadar 4–8 ay sürer; ancak Atina Merkez'de üç bölgeli sisteme geçiş sırasında süreler uzamıştır. Ana adımlar:
1. Uygunluk ve yapılandırma (2–4 hafta). Hukuki inceleme, vergi yapılandırma, aile kapsamı, Bölge seçimi, varlık tipi seçimi (doğrudan mülk, kurumsal, dönüşüm, tescilli restorasyon).
2. Mülk seçimi ve due diligence (4–8 hafta). Tapu, ipotekler, imar uyumu, vergi durumu, durum incelemesi üzerinde hukuki DD. A Bölgesi'nde 120 m² minimum alan senet ve tapuya karşı doğrulanır.
3. Noter senedi ve ödeme (1–2 hafta). Alım noter senediyle gerçekleştirilir. Tüm alış bedeli alıcının hesabından banka havalesiyle transfer edilmelidir.
4. Vergi numarası, banka hesabı, biyometri (2–4 hafta). Başvuran Yunan vergi numarası (AFM) alır, Yunan banka hesabı açar ve biyometri sağlar.
5. Golden Vize başvurusu (1–2 hafta). Yetkili Yabancılar ve Göç Müdürlüğü'ne yapılır.
6. İzin kartının verilmesi (2–4 ay). İşleme süresi bölgeye göre değişir. Mavi izin kartı ("Yatırımcı Kalıcı İkamet İzni") beş yıllığına verilir ve yenilenebilir.
Yenileme ve iznin sürdürülmesi
İzin, şu koşullarla her beş yılda bir yenilenir:
- Uygun yatırım sürdürülür (mülk hâlâ başvurana aittir)
- Başvuran güncel belgeleri sağlar (sabıka kaydı, ilk yenileme için sağlık raporu, vergi ikametgahı durumu)
- Fiziksel mevcudiyet yükümlülüğü uygulanmaz
Mülk satılırsa, uygun bir başka yatırım yapılmadıkça izin sona erer. Uygulamada, çoğu Golden Vize ailesi mülkü süresiz tutar ve çıkış yerine getiri kullanır (ilçelere göre gerçekçi net getiri rakamları için Yunan Golden Vize kira getirisi analizimize bakınız).
Yunan vatandaşlığına yol
Yunan vatandaşlığı, Yunanistan'da yedi yıl kesintisiz yasal ikamet ile mümkündür. Bu bir ikamet statüsü testi değildir — bir fiziksel mevcudiyet testidir. Vatandaşlığa sayılan süre gerçek ikamet gerektirir; yılın çoğunu Yunanistan dışında geçiren Golden Vize sahipleri uygun süreyi biriktirmez.
Vatandaşlık için ek şartlar:
- B1 Yunanca dil sınavı (Yunanca Yeterlik Sertifikası, KPG veya eşdeğeri)
- Yunan tarihi, coğrafyası ve kültürü bilgisi (sınav)
- İyi hâl (temiz sabıka, vergi uyumu)
- Önceki vatandaşlıktan feragat gerekmez — Yunanistan çifte vatandaşlığa izin verir
Birincil hedefi ikamet kartı değil pasaport olan aileler için Portekiz'in beş yıllık takvimi daha hızlıdır (Portekiz Golden Vize 2026 rehberimize bakınız), ancak Portekiz AIMA işlem gecikmeleri ve kapatılmış gayrimenkul rotasıyla gelir.
A Bölgesi yatırımı için gerçek maliyet dökümü
Program-minimum rakamlar bir Yunanistan Golden Vize'sinin gerçek maliyetini gizler. Atina Merkez'de 800.000 EUR'luk A Bölgesi yatırımı için 2026'da tipik her şey dahil maliyetler:
| Kalem | Maliyet tahmini |
|---|---|
| Mülk alımı | 800.000 EUR |
| Devir vergisi (mülk değerinin %3,09'u) | 24.720 EUR |
| Noter ücretleri (yaklaşık %0,8-1,2) | 8.000 EUR |
| Hukuk ücretleri (mülk + Golden Vize) | 20.000-40.000 EUR |
| Tapu / kadastro ücretleri | 5.000-8.000 EUR |
| Golden Vize devlet ücretleri (ana başvuran + aile) | 3.000-6.000 EUR |
| Çeviri ve apostil | 2.000-4.000 EUR |
| Mülk değerlemesi | 1.500-3.000 EUR |
| Yıllık emlak vergisi (ENFIA) | Mülke bağlı (tipik olarak yıllık %0,3-0,6) |
| Mülk yönetimi | Kiraya verilirse kira gelirinin %8-12'si |
| Yıl 1 her şey dahil maliyet (mülk hariç) | 64.000-95.000 EUR |
Tüm büyük Avrupa programları arasında tam kantitatif döküm için 2026 Golden Vize Gerçek Maliyet yazımıza bakın.
Sık karşılaşılan yürütme riskleri ve GMC'nin çözümleri
Her Yunanistan Golden Vize mandası üç risk tekrarlanır:
Bölge sınıflandırma hataları. Atina Merkez ve Selanik Merkez belediyelerinin belirli sınır tanımları vardır. "Merkezi hissettiren" bir banliyödeki mülk B Bölgesi'ne düşerek gerekli eşiği 800.000 EUR'dan 400.000 EUR'ya düşürebilir — veya tersi. Bölge tespiti, herhangi bir teklif yapılmadan önce mülkün tam belediye adresine karşı doğrulanmalıdır.
Tapu kusurları ve imar düzensizlikleri. Merkezi Atina'daki tarihi mülklerde noter senedi, gerçek ayak izi ve imar sicili arasında sıkça tutarsızlıklar bulunur. Bunlar uygun yatırımı geçersiz kılabilir. Tam imar DD tavizsizdir.
Fon kaynağı için banka transferi belgelemesi. Alış bedeli alıcının kendi banka hesabından transfer edilmelidir. Karmaşık fon kaynağı yolları (çok yargı bölgeli transferler, kurumsal yapılar), noter tarihini geciktiren AML tutulmalarını önlemek için alıcı Yunan bankasıyla dikkatli ön onay ve hukuki uyumluluk çerçevesi gerektirir.
Sıkça Sorulan Sorular
Soru: 2026'da Yunanistan Golden Vize için minimum yatırım nedir?
C Bölgesi'nde 250.000 EUR (Atina Merkez, Selanik Merkez, Mikonos ve Santorini dışında Yunanistan'ın çoğu) veya ticariden konuta dönüşümler ya da tescilli tarihi binaların restorasyonu için Yunanistan'ın her yerinde 250.000 EUR. B Bölgesi 400.000 EUR; A Bölgesi en az 120 m² tek bir mülk için 800.000 EUR.
Soru: Golden Vize'yi korumak için Yunanistan'da yaşamalı mıyım?
Hayır. İkamet iznine bağlı fiziksel mevcudiyet yükümlülüğü yoktur. Ancak vatandaşlık Yunanistan'da yedi yıl kesintisiz fiziksel ikamet gerektirir.
Soru: Yunanistan Golden Vize'me ebeveynlerimi dahil edebilir miyim?
Evet — her iki eşin ebeveynleri bağımlılık testi olmaksızın dahil edilebilir. Bu, Portekiz (yalnızca bağımlı ebeveynler) ve Türkiye CBI'a (ebeveynler hariç) kıyasla ayırt edici bir özelliktir.
Soru: Golden Vize başvurusu ne kadar sürer?
Mandattan izin kartı verilmesine kadar tipik süre 4–8 aydır; mülk DD ve kapanış genellikle en uzun tek adımdır. Dosyalamadan kart verilmesine çoğu bölgede 2–4 ay sürer.
Soru: Yunanistan Golden Vize vatandaşlığa götürür mü?
Evet, Yunanistan'da yedi yıl kesintisiz ikamet artı B1 Yunanca dil sınavının ardından. Yunanistan dışında geçirilen süre yedi yıla sayılmaz.
Soru: Golden Vize mülkümü kiraya verebilir miyim?
Evet — Yunanistan Golden Vize mülkü kiraya verilebilir (kısa veya uzun dönem) ve kira geliri HNW yatırımcılar için birincil getiri kaynaklarından biridir. Kısa dönem kiralamalar Atina ve Selanik'te belirli belediye tescil kurallarına tabidir.
Soru: Mülkü satarsam ne olur?
Satış geliri, geçerli bölge eşiğini karşılayan başka bir uygun Yunan mülküne yeniden yatırılmadıkça Golden Vize sona erer. Bu, yenileme için izin devamlılığını korur.
Soru: Mülkü ipotekle finanse edebilir miyim?
Evet, ancak uygun yatırım tutarı kendi fonlarınızdan gelmelidir. 800.000 EUR'luk bir A Bölgesi mülkün 300.000 EUR'sunu finanse ederseniz, 300.000 EUR eşiğe sayılmaz — hâlâ 800.000 EUR kendi öz sermayenize ihtiyacınız olur.
Kaynaklar
- Yunanistan Enterprise Greece (Yatırım Tanıtım Ajansı): https://www.enterprisegreece.gov.gr/
- Atıfta bulunulan yasal düzenlemeler: Kanun 4251/2014 (Göç ve Sosyal Entegrasyon Kanunu), Madde 20B; Kanun 5100/2024 (Üç bölgeli yapıyı getiren değişiklik)
- Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı
- Investment Migration Council: https://investmentmigration.org/