Bir Golden Vize için ilan edilen eşik — Yunanistan C Bölgesi için 250.000 EUR, Karayip CBI bağışı için 200.000 USD, Portekiz fonu için 500.000 EUR — aileyi hattın öbür yanına geçirip pozisyonu gerekli süre boyunca tutmanın gerçek her şey dahil maliyetinin %60 ile %85'i arasındadır. Aradaki boşluk due diligence ücretleri, hukuki temsil, devlet işlem, değerleme, çeviri ve apostil, bankacılık, escrow, süregelen emlak vergileri, yönetim ve nihai çıkış maliyetleriyle doldurulur. Bu rehber GMC'nin şu anda yapılandırdığı beş ana rota için her satırı sayısal olarak veriyor.
Pazarlama yüzeyleri için değil gerçek bir bütçe hesaplayan HNW aileler için yazılan bu makale, bir Yunanistan A Bölgesi Golden Vize'si, bir Portekiz fon rotası, bir Türkiye CBI gayrimenkul rotası, bir Karayip bağışı ve bir Macaristan Misafir Yatırımcı fonu için işlenmiş örnekler veriyor. Tüm rakamlar 2026 için gösterge niteliğinde tahminlerdir — aksiyon almadan önce kesin maliyetleri GMC ile teyit ediniz.
Başlık rakamı neden yanıltıcı
Her Golden Vize veya CBI programı bir başlık minimumu belirtir: uygun yatırım tutarı. Bu rakam en büyük tek kalemdir ancak nadiren toplam maliyettir. Üzerinde ve etrafında yaşayan kategoriler:
- Devlet işlem ücretleri (başvuran başına, çoğu zaman aile üyesi başına)
- Due diligence / geçmiş kontrolü ücretleri (başvuran başına, bazen aile üyesi başına)
- Hukuki temsil (göç avukatı + mülk/yatırım avukatı + vergi yapılandırma)
- Değerleme, ekspertiz, inceleme (mülk rotaları)
- Noter, devir vergisi, tapu (mülk rotaları)
- Escrow, banka havalesi, bankacılık uyumu (tüm rotalar)
- Çeviri ve apostil (tüm rotalar)
- Sağlık sigortası, sağlık raporu (tüm rotalar)
- Biyometri, konsolosluk ücretleri, kurye (tüm rotalar)
- Süregelen emlak vergisi, aidat, sigorta, yönetim (mülk rotaları, yılda)
- Fon yönetim ücretleri, abonelik/iade (fon rotaları, yılda)
- Yenileme ücretleri (ikamet programları, her 2-5 yılda)
- Çıkış maliyetleri (nihai satış veya fon iadesindeki işlem ücretleri; varsa sermaye kazançları vergisi)
Bunlardan herhangi birini yok saymak aileyi süreç ortasında keşfe götürür — genellikle fonlar zaten hareket ettikten sonra. Aşağıdaki işlenmiş örnekler satırların nasıl üst üste bindiğini gösteriyor.
İşlenmiş örnek 1: Yunanistan A Bölgesi Golden Vize (800.000 EUR mülk)
Dört kişilik bir aile A Bölgesi Golden Vize için Atina Merkez belediyesinde 800.000 EUR'luk bir daire alıyor.
| Kalem | Maliyet |
|---|---|
| Mülk alış fiyatı | 800.000 EUR |
| Devir vergisi (%3,09) | 24.720 EUR |
| Noter ücretleri (%0,8-1,2) | 8.000 EUR |
| Hukuk ücretleri — mülk + Golden Vize | 25.000-40.000 EUR |
| Tapu / kadastro | 5.000-8.000 EUR |
| Golden Vize devlet ücretleri (ana başvuran) | 2.000 EUR |
| Golden Vize devlet ücretleri (aile — 3 üye) | 450 EUR x 3 = 1.350 EUR |
| Çeviri, apostil | 3.000-5.000 EUR |
| Mülk değerlemesi | 1.500-3.000 EUR |
| Banka transferi, escrow, uyum | 1.500-3.000 EUR |
| Sigorta (mülk + sağlık) | 2.000-4.000 EUR |
| Sağlık sigortası (yenilemeler) | Aile başına yıllık 1.500 EUR |
| ENFIA emlak vergisi (yıllık) | ~3.000-5.000 EUR yıllık |
| Mülk yönetimi (kiraya verilirse, kira %10) | Değişken |
| Her 5 yılda yenileme dosyalama | 3.000-5.000 EUR |
| Yıl 1 her şey dahil maliyet (mülk hariç) | 72.000-97.000 EUR |
| 10 yıllık her şey dahil maliyet (mülk anaparası hariç, bakım dahil) | 125.000-180.000 EUR |
Çıkışta aile mülk anaparasını sermaye kazançları artı/eksi olarak geri alır (Yunan mülkü sermaye kazançları: şu anda %15 sermaye kazançları vergisi askıya alındı ve yasal yenilemeye tabidir — çıkışta güncel pozisyonu teyit edin). Tutma sırasında kira getirisi tipik olarak yıllık maliyetlerin önemli bir kısmını dengeler.
İşlenmiş örnek 2: Portekiz fon rotası (500.000 EUR)
Dört kişilik bir aile 500.000 EUR CMVM düzenlenmiş uygun yatırım fonu rotasını kullanıyor.
| Kalem | Maliyet |
|---|---|
| Fon yatırımı | 500.000 EUR |
| Fon abonelik ücreti (%1-2) | 5.000-10.000 EUR |
| Hukuk ücretleri — Golden Vize dosyalama | 15.000-25.000 EUR |
| Portekiz NIF vergi numarası kurulumu (4 kişi) | 500-1.000 EUR |
| Golden Vize devlet ücretleri (ana başvuran) | 5.325 EUR |
| Aile üyesi başına Golden Vize devlet ücretleri | 5.325 EUR x 3 = 15.975 EUR |
| AIMA kabul ücretleri (4 kişi) | 605 EUR x 4 = 2.420 EUR |
| Biyometri, çeviri, apostil | 3.000-5.000 EUR |
| Portekiz banka hesabı kurulumu | 200-500 EUR |
| Süregelen fon yönetim ücretleri (anaparada yıllık %1,5-2) | Yıllık 7.500-10.000 EUR |
| Her 2 yılda yenileme (aile üyesi başına) | 2.663 EUR x 4 = 10.652 EUR |
| Yıl 1 her şey dahil maliyet (fon anaparası hariç) | 47.000-63.000 EUR |
| 5 yıllık her şey dahil maliyet (fon anaparası hariç, süregelen dahil) | 100.000-130.000 EUR |
Yıl beşte aile vatandaşlığa alınırsa vatandaşlık başvuru maliyetlerini ekleyin (~5.000-10.000 EUR hukuk + devlet ücretleri + A2 sınavı). Fon anaparası fon şartlarına ve piyasa NAV'ına tabi olarak iade edilebilir.
İşlenmiş örnek 3: Türkiye CBI gayrimenkul rotası (400.000 USD)
Türk HNW ailesi Türk Vatandaşlığı Kanunu No. 5901 ve Uygulama Yönetmeliği Madde 20 uyarınca Türkiye CBI gayrimenkul rotası altında yakınlarını — bir eş ve iki küçük çocuk — getiriyor.
| Kalem | Maliyet |
|---|---|
| Mülk alış fiyatı | 400.000 USD |
| Mülk değerlemesi (SPK lisanslı eksper, zorunlu) | 500-1.500 USD |
| Hukuk ücretleri — mülk + CBI | 15.000-30.000 USD |
| Tapu harcı devir (kayıtlı değerin %4'ü) | 16.000 USD |
| Noter ve çeviri | 1.500-3.000 USD |
| CBI başvuru devlet ücretleri | 500-2.000 USD |
| Aile başvuru ücretleri | Üye başına 500-1.500 USD |
| Türk vergi numarası kurulumu | Minimal |
| Türk banka hesabı, havale, uyum | 500-2.000 USD |
| Yıllık emlak vergisi (belediyeye bağlı %0,1-0,6) | Yıllık 400-2.400 USD |
| Mülk yönetimi (kiraya verilirse, kira %8-12) | Değişken |
| Vatandaşlık verilmesine kadar toplam (mülk anaparası hariç) | 34.000-56.000 USD |
| 3 yıllık tutma maliyeti (mülk hariç, bakım dahil) | 40.000-70.000 USD |
Vatandaşlığın verilmesinde aile Türk vatandaşlığını kalıcı olarak tutar. Mülk zorunlu üç yıllık tutmadan sonra satılabilir (mevcut düzenlemeye göre — mandanın zamanında güncel tutma süresini teyit edin). Satış geliri geri alınabilir; mukim olmayanlar için Türk oranlarında sermaye kazançları uygulanabilir.
İşlenmiş örnek 4: Karayip CBI bağışı (Grenada, dört kişilik aile)
Dört kişilik bir aile (ana başvuran, eş, iki küçük çocuk) Grenada CBI Kanunu 2013 uyarınca Ulusal Dönüşüm Fonu bağış rotası aracılığıyla Grenada vatandaşlığı için başvuruyor.
| Kalem | Maliyet |
|---|---|
| Devlet bağışı (dört kişilik aile, 2024 sonrası MoA) | 200.000 USD |
| Ek bağımlı ücretleri (varsa) | Dört kişilik aile için 0 |
| Devlet işlem ücretleri (ana başvuran) | 1.500 USD |
| Bağımlı başına devlet işlem ücretleri | 1.500 USD x 3 = 4.500 USD |
| Due diligence ücretleri — ana başvuran | 8.000 USD |
| Bağımlı yetişkin başına due diligence ücretleri | 5.000 USD |
| Bağımlı küçük başına due diligence ücretleri | 2.000 USD |
| Hukuk / yetkili acente ücretleri | 25.000-40.000 USD |
| Çeviri, apostil, noter | 2.000-4.000 USD |
| Pasaport verilme ücretleri (kişi başına) | 250-500 USD |
| Escrow, bankacılık, havale | 1.000-2.000 USD |
| Sağlık raporu, polis izni (yetişkin başına) | 500-1.000 USD |
| Grenada vatandaşlığa toplam her şey dahil maliyet | 250.000-280.000 USD |
Bağış iade edilemez. Grenada pasaportları Birleşik Krallık ve Schengen dahil 140+ ülkeye vizesiz erişim, artı E-2 ABD antlaşma yatırımcı uygunluğu taşır.
İşlenmiş örnek 5: Macaristan Misafir Yatırımcı fonu (250.000 EUR)
Dört kişilik bir aile 250.000 EUR MNB kayıtlı gayrimenkul yatırım fonu rotasını kullanıyor.
| Kalem | Maliyet |
|---|---|
| Fon yatırımı | 250.000 EUR |
| Fon abonelik ücreti | 2.500-5.000 EUR |
| Hukuk ücretleri — Misafir Yatırımcı Programı | 12.000-25.000 EUR |
| Devlet ücretleri (ana başvuran + aile) | 3.000-6.000 EUR |
| Konsolosluk vize ücretleri (kişi başına) | 500-1.500 EUR |
| Biyometri, çeviri, apostil | 2.000-4.000 EUR |
| Sağlık sigortası (aile) | Yıllık 2.000-4.000 EUR |
| Süregelen fon yönetim ücretleri (yıllık %1,5-2) | Yıllık 3.750-5.000 EUR |
| Yıl 1 her şey dahil maliyet (fon anaparası hariç) | 22.000-45.000 EUR |
| 10 yıllık her şey dahil maliyet (fon anaparası hariç, süregelen dahil) | 60.000-95.000 EUR |
Yenilemede (yıl 10), yeniden başvuru maliyetleri ve o an geçerli devlet ücretleri uygulanır. Fon anaparası fon şartlarına tabi olarak beş yıllık minimum tutmadan sonra iade edilebilir.
Program arası karşılaştırma tablosu
| Program | Yatırım | Yıl 1 her şey dahil (anapara hariç) | Uzun vadeli her şey dahil maliyet (anapara hariç) | Anapara geri alınabilir mi? |
|---|---|---|---|---|
| Yunanistan A Bölgesi | 800.000 EUR | 72-97K EUR | 10 yılda 125-180K EUR | Evet (mülk satışı) |
| Yunanistan C Bölgesi | 250.000 EUR | 35-55K EUR | 10 yılda 70-110K EUR | Evet (mülk satışı) |
| Portekiz fonu | 500.000 EUR | 47-63K EUR | 5 yılda 100-130K EUR | Evet (fon iadesi, piyasa riski) |
| Macaristan fonu | 250.000 EUR | 22-45K EUR | 10 yılda 60-95K EUR | Evet (fon iadesi, piyasa riski) |
| Türkiye CBI gayrimenkul | 400.000 USD | 34-56K USD | 3 yılda 40-70K USD | Evet (3 yıldan sonra mülk satışı) |
| Karayip CBI bağışı (4 kişilik aile) | 200.000 USD | Toplam 250-280K USD | Yıl 1 ile aynı | Hayır — bağış batmış |
| Karayip CBI gayrimenkul (4 kişilik aile) | 200-300K USD | Toplam 300-360K USD | Artı 5-7 yıl tutma + satış maliyetleri | Kısmen (satışa tabi) |
Modellenmesi unutulan maliyetler
Dikkatli bir bütçeyle bile üç maliyet kategorisi sıkça sürpriz olur:
Yenileme ve yeniden dosyalama. Avrupa Golden Vize izinleri her 2-5 yılda yenilenir, her yenileme devlet ve hukuk ücretleri taşır. 10 yıllık bir tutmada yenileme maliyetleri ilk hukuk/devlet toplamının %15-25'ine ulaşır.
Kur riski. Bütçesini TRY veya USD cinsinden değerleyen bir Türk HNW ailesi için EUR cinsi Avrupa maliyetleri 5-10 yıllık bir tutmada önemli ölçüde hareket edebilir. GMC, program yükümlülükleri için yabancı kur rezervlerini spot oranlarında değil, taahhütte yapılandırmayı önerir.
Vergi ikametgahı kazaları. Golden Vize için A Bölgesi Atina daire alıp sonra yılda 200 gün orada zevkine varmak Yunan vergi ikametgahını tetikler. Türk HNW ailesinin dünya çapında geliri üzerine uygulanan yüksek marjinal Yunan kişisel gelir vergisi vizenin nominal maliyetini gölgede bırakabilir. Yapılandırma ve davranış birlikte.
GMC'nin önerdiği
Üç ilke:
- Giriş maliyetini değil, 5-10 yıllık tam maliyeti modelleyin. Program minimumu en büyük tek satırdır ancak süregelen maliyetler yapısal ve öngörülebilirdir. Buna göre bütçeleyin.
- Anaparayı geri alma yeteneğini koruyun. Uygun yatırımın getiri ürettiği veya sermayeyi koruduğu rotaları tercih edin. Batmış bağışlar yalnızca pasaporta hız öncelikliyken uygundur (acil seyahat ihtiyaçları için Karayip CBI).
- Vergi ikametgahını kasıtlı olarak yapılandırın. İkamet izni vergi ikametgahı gerektirmez. Ailenin vize yargı bölgesinde vergi ikametgahı isteyip istemediğine baştan karar verin ve mevcudiyeti, bankacılığı ve aile düzenlemelerini buna göre yapılandırın.
Sıkça Sorulan Sorular
Soru: 2026'da en ucuz her şey dahil Golden Vize veya CBI hangisi?
Türkiye CBI gayrimenkul, mülk gerçek ve tutma süresi kısa olduğu için üç yılda en düşük her şey dahil süregelen maliyete sahiptir (400.000 USD). 10 yıllık tutmada 250.000 EUR ile Yunanistan C Bölgesi mülkü en ucuz Avrupa Golden Vize'sidir. Bağış batmış olarak ele alınırsa acil vatandaşlık için Karayip CBI bağışı en ucuzdur.
Soru: Bir Golden Vize maliyetinin ne kadarı gerçekten geri alınabilir?
Mülk rotaları (Yunanistan, Türkiye CBI) için: mülk anaparası piyasaya tabi olarak satışta geri alınabilir. Fon rotaları (Portekiz, Macaristan) için: fon anaparası fon şartlarına ve NAV'a tabi olarak iade edilebilir. Bağış rotaları (Karayip, bazı Portekiz) için: bağış geri alınamaz.
Soru: Dikkat etmem gereken gizli ücretler var mı?
Her 2-5 yılda yenileme dosyalama ücretleri, süregelen fon yönetim ücretleri, kur dönüştürme farkları ve (kritik olarak) kazayla vergi ikametgahı. Hepsi önceden hesaplanabilirdir; hiçbiri sürpriz olmamalıdır.
Soru: Portekiz'deki AIMA gecikmesinin gerçek maliyeti nedir?
AIMA gecikmesinin doğrudan hukuki maliyetleri mütevazıdır (ek iletişim, olası yeniden dosyalamalar). Daha büyük maliyet fırsat maliyetidir: vatandaşlık takvimi ikamet izni verilene kadar başlamaz, bu nedenle 18 aylık bir gecikme Portekiz pasaportuna 18 aylık bir gecikmedir.
Soru: Avukat kullanmalı mıyım yoksa doğrudan mı gitmeliyim?
Her olgun Golden Vize veya CBI programı yerel hukuk müşavirliği gerektirir — temsilcisi olmayan başvuranların doğrudan dosyalamaları ne verimli ne de tavsiye edilebilirdir. Hukuk ücretleri programa, aile büyüklüğüne ve karmaşıklığa bağlı olarak 15.000-40.000 EUR arasındadır. Bu tavizsiz bir satırdır.
Soru: Bir Yunanistan Golden Vize mülkünün satışında çıkış maliyetleri nelerdir?
Emlakçı komisyonu (%2-3), noter (%0,5-1), varsa sermaye kazançları vergisi ve idari kayıt iptali ücretleri. Yunan mülkünde tam çıkış maliyetleri için satış fiyatının %5-8'ini bütçeleyin.
Soru: Toplam maliyet Türkiye CBI ile nasıl karşılaştırılır?
34.000-56.000 USD her şey dahil maliyetle 400.000 USD'lik Türkiye CBI, verildiğinde vatandaşlık için en düşük toplam bilettir. Bir AB pasaportu için 5-7 yılda 550.000-700.000 EUR (Portekiz fonu) veya yedi yıllık vatandaşlık takvimi boyunca elde tutulan 400.000-500.000 EUR batmış (Yunanistan C Bölgesi mülkü) her şey dahil maliyet bekleyin.
Soru: Daha fazla aile üyesi dahil edersem maliyetler artar mı?
Evet. Devlet işlem ve due diligence için bağımlı başına ücretler CBI için tipik olarak kişi başına 2.000-8.000 USD, Avrupa Golden Vizeleri için kişi başına 450-5.000 EUR arasındadır. Hukuk ücretleri orantısızdan daha az ölçeklenir.
Kaynaklar
- Yunanistan Enterprise Greece: https://www.enterprisegreece.gov.gr/
- Portekiz AIMA: https://aima.gov.pt/
- Macaristan Hükümeti Misafir Yatırımcı Programı: https://vip.mfa.gov.hu/
- Türkiye Cumhurbaşkanlığı Yatırım Ofisi: https://www.invest.gov.tr/
- St Kitts CIU: https://ciu.gov.kn/
- Grenada CIP: https://cip.gov.gd/
- Saint Lucia CIP: https://cipsaintlucia.com/
- Antigua CIU: https://cip.gov.ag/
- Investment Migration Council: https://investmentmigration.org/