2026'da Yunanistan Golden Vize 800 Bin Euro Dilimi: Nereden Alınır, Neden Kaçınılır, Üç Bölge Nasıl İşler

Yunanistan Golden Vize, sessiz bir mutabakatla 2026'da Avrupa'nın en aktif yatırım yoluyla ikamet programı. Portekiz gayrimenkul rotasını kapattı. İspanya programı bitirdi. İtalya hacmi yakalayamadı. Yunanistan ise geri çekilmek yerine yeniden yapılandı — ve yeniden yapılanma artık oturmuş durumda.

Manşet değişiklik, en yoğun talep gören bölgelerde minimumu 800.000 EUR'ya kadar çıkaran üç bölgeli fiyatlama modeli; orta ve düşük dilim alternatifler hâlâ aktif. Rejimin ikinci yılında, hangi bölgelerin mantıklı, hangilerinin olmadığı ve HNW bir ailenin Yunan mülk satın alımını 2026'da nasıl yapılandırması gerektiği konusunda yeterli işlem akışımız var.

Üç bölge gerçekte nedir

Yunanistan Golden Vize'nin revize yasası, minimum mülk yatırımını lokasyona göre belirliyor.

• Tier A — 800.000 EUR. Attika (büyük Atina), Selanik belediyesi, Mikonos, Santorini ve 3.100'den fazla nüfuslu adalar. Minimum, en az 120 m²'lik tek bir mülk için geçerli.
• Tier B — 400.000 EUR. Yunan ana karasının diğer bölgeleri ve daha küçük adalar. Tek mülk, en az 120 m².
• Tier C — 250.000 EUR. Şu durumlar için "restorasyon ve dönüşüm" rotası:
• Tamamen restore edilen tescilli/miras yapılar.
• Ticari veya endüstriyel mülkün konuta dönüştürülmesi.

Tier C ayakta kalan düşük maliyetli kapı; ancak zaman sınırlı, varlığa özel ve yetkin yerel uygulama gerektiriyor. Atina prime stoğuna arka kapı değil.

Yapı neden ciddi alıcılar için işliyor

Önceki "her yerde 250K EUR" modelinin kimsenin konuşmadığı iki sonucu vardı: zaten sıkışık olan Atina mahallelerinde giriş seviyesi fiyatları şişiriyor ve bir nesil "Golden Vize stoku" üretiyordu — küçük, sık sık kötü konumlu, çoğu zaman aşırı fiyatlandırılmış daireler, anlamlı iskontolarla yeniden satılan.

2024–2025 bölgelendirme her iki sorunu da çözdü. Tier A'da 800K EUR tabanı alıcıları HNW yatırımcısının vize ne olursa olsun istediği türden mülke yöneltiyor: Plaka'da yenilenmiş bir townhouse, Atina Riviera'da deniz manzaralı bir daire, Mikonos'ta önemli bir villa. Tier B'de 400K EUR tabanı, Mora, Girit ve İyon adaları gibi yerlerde gerçek lifestyle ve verim oyunlarına alan açıyor.

Sonuç: 2026'da Yunan Golden Vize stoku, ortalama olarak 2021'dekinden daha güvenilir bir varlık.

2026'da nereden alınır

Müşterileri rutin olarak altı lokasyon arketipinde gezdiriyoruz. Her birinin farklı bir profili var:

• Atina merkez — Plaka, Kolonaki, Koukaki. Tarihi stok, kıt arz, güçlü uzun süreli kira talebi. Birinci sınıf mülkler 7.000–12.000 EUR/m². Sermaye koruma için iyi; maliyetler sonrası verim mütevazı.
• Atina Riviera — Glifada, Voula, Vouliagmeni. Madrid dışında Avrupa'nın en güçlü 5 yıllık sermaye büyüme hikâyesi; yeni markalı residence arzı 8.000–14.000 EUR/m². Kullanılabilir aile üssü isteyen alıcılara uygun.
• Selanik. Atina'dan daha düşük giriş fiyatları, Ladadika ve Ano Poli'de restore stok, büyüyen öğrenci/sağlık turizmi kira pazarı. Yenilenmiş şehir stoku için 3.500–5.500 EUR/m².
• Mikonos. Saf lifestyle. 800K EUR güvenilir herhangi bir şey için temelde taban. Verim odaklı yalnızca ciddi bir operatörle.
• Santorini. Kısıtlı arz, premium fiyatlama, giderek sıkılaşan planlama. Verim varlığı yerine miras varlığı olarak daha iyi.
• Tier B ana kara & adalar — Mora, Girit, Korfu, Paros. 400K EUR rotası, yerel kurallara tabi olarak kısa süreli kira ile kullanılabilir verime sahip büyük evler hâlâ alır.

Nelerden kaçınılmalı

Temizlemekle görevlendirildiğimiz dosyalarda üç desen tekrar ediyor:

1. Geçmiş performansı olmayan projelerde proje ön satışı. Teslimat geçmişi olmayan geliştiricilerin "Golden Vize uyumlu" pazarlama kampanyaları. Ödemeleri inşaat dönüm noktalarına bağlayın, mümkünse emanet hesabı kullanın ve asla vize için niteliklendirmeyin.
2. Eşik altı alıp "yığarak" niteliklendirme. Tier A'da 400K EUR'luk iki daire uygun değildir. 800K EUR tek bir mülk olmalı.
3. 120 m² tuzakları. Boyut minimumu sıkı. "118 m² + 4 m² balkon, uygun" olarak pazarlanan mülkler genellikle uygun değildir.

Yol uçtan uca nasıl görünüyor

Yunan yolu 2026'da bir ikamet programıdır, doğrudan vatandaşlık yolu değildir. Yapı:

1. Ön onay ve yapılandırma — KYC, vergi mukimliği, mülk stratejisi, aile kompozisyonu.
2. AFM (Yunan vergi numarası) ve banka hesabı açılışı.
3. Mülk belirleme ve hukuki durum tespiti — tapu, planlama, takyidat, enerji sertifikası.
4. Noterlik satış ile başvurucunun banka hesabından havale.
5. Beş yıllık ikamet izni başvurusu, asıl başvurucu + eş + bakmakla yükümlü çocuklar + her iki eşin bakmakla yükümlü ebeveynleri.
6. Beş yılda bir yenileme — minimum kalma şartı yok, mülkün hâlâ sahip olunduğunun kanıtı yeterli.

Vergi, ikamet ve vatandaşlık sorusu

Önemli ayrımlar:

• Yunan Golden Vize sizi Yunan vergi mukimi yapmaz. Sadece yılda 183+ gün fiziksel olarak bulunarak veya belirli rejimler altında seçim yaparak olursunuz.
• Yunanistan'ın non-dom rejimi (yabancı kaynaklı gelir üzerinde yıllık 100.000 EUR sabit vergi) Yunanistan'a taşınan varlıklı bireyler için ayrıca mevcut; gerçekten Yunanistan'da yaşamak isteyen aileler için Golden Vize ile iyi yığılır.
• Golden Vize üzerinden vatandaşlık yedi yıl fiziki ikamet ve Yunanca dil testi gerektirir. Çoğu Golden Vize sahibi peşinden gitmez; mobilite ve opsiyon değeri için ikametini tutar.

2026'da Yunanistan kim için doğru

Şunlar için güçlü uyum:

• Akdeniz'de kullanılabilir bir AB üssü isteyen HNW aileler.
• Fon rotası yerine doğrudan mülk sahipliği arayan yatırımcılar.
• Kalma şartı olmayan esnek ikamet isteyen aileler.
• Yatırım seviyesini lokasyon stratejisiyle eşleştirmekten rahat alıcılar.

Şunlar için daha az uygun:

• Birincil hedefi beş yılda AB vatandaşlığı olanlar — Portekiz hâlâ daha iyi rota.
• Yalnızca verim odaklı mülk isteyenler — Tier A eşiği bu stratejiyi fiyat dışı bırakır.

Sıkça sorulan sorular

2026'da Yunan Golden Vize için minimum yatırım nedir? Tier A'da (Attika, Selanik, Mikonos, Santorini, 3.100+ nüfuslu adalar) 800.000 EUR; Tier B'de (diğer bölgeler) 400.000 EUR; uygun restorasyon/dönüşüm projeleri için 250.000 EUR.

Yunanistan'da yaşamak zorunda mıyım? Hayır. Golden Vize için minimum kalma şartı yok.

Mülkü kiraya verebilir miyim? Evet — uzun süreli kira izinli. Kısa süreli kira izinli ancak özellikle Atina merkezde belediye düzenlemelerine giderek daha fazla tabi.

Otomatik olarak Yunan vergi mukimi mi olurum? Hayır. Vergi mukimliği fiziki bulunmaya (183+ gün) veya belirli seçimlere bağlı; Golden Vize'ye değil.

Süreç ne kadar hızlı? Tipik olarak satın alımdan ikamet kartı ihracına 4–7 ay.

---

GLMBCP ile Yunan Golden Vize'nizi planlayın

Doğrulanmış Yunan avukatlar, eksperler ve vergi danışmanlarıyla çalışıyoruz; satıcılardan komisyon almıyoruz. Sonuç: değerini koruyan bir mülk, denetimden çıkacak evraklar ve yapması gerekeni yapan bir ikamet. Özel görüşme talep edin →

Eklenecek iç linkler: Portekiz Golden Vize Yatırım Fonu · 2026'da İspanya ve İngiltere Alternatifleri · Plan B Vatandaşlık

Genel bilgidir; yatırım veya hukuki tavsiye değildir; bağımsız doğrulayın.

← Blog · Yatırımla Türk Vatandaşlığı