Yabancı Olarak Türkiye'de Gayrimenkul: Tapu ve Güvenceler

Yabancılar Türkiye'de her gün gayrimenkul alıyor — ama başarılı bir alım ile pahalıya patlayan bir alım arasındaki fark, imzadan önce işlemin nasıl kurgulandığına ilişkindir. Türkiye pazarı yabancı alıcılara açıktır; hukuki çerçeve nettir; Tapu Müdürlüğü'ndeki devir 30–60 dakikalık bir kamu işlemidir. Tapunun çevresinde olanlar — durum tespiti, SPK lisanslı değerleme, döviz akışı, gerektiğinde askeri bölge / MSB izni, emanet disiplini — iyi işlemlerin yapıldığı ve kötü işlemlerin kurtarıldığı yerdir. Bu rehber — İstanbul, Atina ve Dubai ofisleriyle Türk yatırımla göç danışmanı GMC (Global Mobility Capital®) tarafından yazılmıştır — HNW yabancı alıcıya süreci baştan sona anlatır, avukatlarımızın her dosyada uyguladığı güvencelerle birlikte.

1. Kim Alabilir: Hukuki Çerçeve

Yabancıya gayrimenkul satışı 2644 sayılı Tapu Kanunu ve değişikleriyle düzenlenmiştir. Temel kurallar:

• Mütekabiliyet 2012'de genel şart olmaktan çıkarıldı; çoğu yabancı için ordinaryus konut alımı serbesttir.
• Ülke geneli üst sınır: bir yabancı gerçek kişi Türkiye genelinde en fazla 30 hektar taşınmaz edinebilir.
• İlçe bazında üst sınır: bir ilçedeki yabancı mülkiyet o ilçenin özel arazi alanının %10'unu aşamaz.
• Yasak bölgeler: askeri güvenlik bölgeleri ve belirli kısıtlı bölgeler MSB (Milli Savunma Bakanlığı) iznine tabidir; bazıları tümüyle kapalıdır.
• Yasaklı uyruklar: az sayıda uyruk kararname ile edinimden mahrumdur. Kapora öncesi kendi uyruğunuz için GMC'ye teyit ettirin.

Körfez, Avrupa, Asya ve Kuzey Amerika'dan gelen alıcıların büyük çoğunluğu için sıradan konut alımında engel yoktur.

2. Uçtan Uca Süreç

İyi yönetilen bir Türk gayrimenkul alımı altı belirgin aşamadan geçer. Aşama atlamak sorunların başladığı yerdir.

Aşama 1 — Mülk seçimi ve tapu kaydı incelemesi

Mülk belirlendikten sonra ilk iş ilgili Tapu Müdürlüğü'nden güncel tapu kaydı çıkarmaktır. Avukatınız şunları teyit eder:

• Kayıtlı malik ve varsa hissedarlar
• İpotek, haciz, ihtiyati tedbir veya beyanlar
• İmar durumu
• Yapı ruhsatı ve iskan durumu

Kırmızı bayrak: satıcı tapu kaydı incelemesine direniyorsa bırakın.

Aşama 2 — SPK lisanslı değerleme

2019'dan bu yana, CBI amaçlı alımlarda SPK lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketi raporu zorunludur (5901 sayılı Kanun uygulama yönetmeliği ve ilgili Cumhurbaşkanı kararnameleri). Rapor:

• Gerçeğe uygun piyasa değerini tespit eder
• Tapu devrinden belirli bir süre önce tarihli olmalıdır
• SPK / tapu sistemine yüklenir
• Hem alıcıyı (fazla ödemekten) hem devleti (400.000 USD eşiğinin manipülasyonundan) korur

Uygulama: değerleyiciye siz talimat verin, satıcı üzerinden değil.

Aşama 3 — Dövizle ödeme

2022'den itibaren CBI'ya konu edilen alımlar USD (veya konvertibl döviz) ile TCMB gözetiminde banka transferi yoluyla yapılır. Alıcı bankası dövizi Türk Lirasına çevirir ve Döviz Alım Belgesi (DAB) düzenler; DAB tapu dosyasının parçası olur.

• Doğrudan geliştiriciye/satıcıya banka belgesi olmadan havale yapmayın.
• Nakit veya kripto ile "kayıt dışı" mutabakat kabul etmeyin.
• DAB, hem tapunun hem CBI başvurusunun belgesel temelini kurar.

Aşama 4 — MSB / askeri bölge sorgusu (gerektiğinde)

Askeri kısıtlı bölgeye yakın taşınmazlarda veya alıcının uyruğu tarama tetikliyorsa askeri yasak bölge sorgusu yapılır. GMC hukuk ekibi bunu kapora öncesinde yürütür.

Aşama 5 — Tapu randevusu

Devrin kendisi aynı gün Tapu Müdürlüğü'nde gerçekleşir:

• Katılım: alıcı (veya vekili), satıcı (veya vekili), yeminli tercüman (Türkçe bilmiyorsa), tapu memuru
• Belgeler: pasaport, yabancı vergi kimlik numarası, SPK değerleme raporu, DAB, biyometrik fotoğraflar
• Tapu harcı: beyan edilen değerin %4'ü; kanunen 2%+2% alıcı-satıcı arasında bölünür, ama ticari uygulamada çoğunlukla alıcı öder
• Ücretler: döner sermaye ücreti, hizmet bedeli (mütevazı)
• Tapu senedi aynı gün düzenlenir

Aşama 6 — Tapu sonrası

Alım tapu günü bitmez:

• DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) — 6305 sayılı Kanun kapsamında; abonelik öncesi şart
• Abonelikler (elektrik, su, doğalgaz) — DASK, tapu ve kimlik ister
• Yıllık Emlak Vergisi — sınıf ve yere göre değerin %0,1–%0,6'sı
• Konut sigortası — DASK'a ek (isteğe bağlı, tavsiye edilir)
• CBI için alındıysa: tapuya üç yıllık satış kısıtı şerhi

3. Alıcı Güvenceleri — Avukatlarımızın Her Dosyada Yaptığı

Türk gayrimenkul pazarı büyük ölçüde sağlıklıdır. Manşetlere çıkan zararlar hemen her vakada disiplinli süreçle önlenebilir. GMC dosya protokolü:

• Bağımsız hukuki inceleme — asla geliştiricinin veya satıcının avukatını kullanmayın.
• Bağımsız SPK değerleme — alıcı adına siparişlenir, satıcı adına değil.
• İtibarlı bir Türk hukuk bürosu üzerinden emanet — fonlar tapu tesliminde serbest bırakılır.
• Yalnızca-geliştirici satış hatlarını CBI amaçlı reddedin — 400.000 USD eşiğine yetişmek için şişirilmiş değerleme en yaygın CBI hata noktasıdır.
• En az 10 yıl geriye tapu kaydı zinciri kontrolü — eski çekişmeler ve mahfuz hisse sorunları yüzeye çıkar.
• Kapora öncesi MSB / askeri bölge sorgusu — kapora sonrası değil.
• DAB izinin bütünlüğü — her lira banka belgesiyle kayıtlıdır.
• Tapuda yeminli tercüman — alıcı biraz Türkçe bilse dahi.

Kaçınılacak yaygın aldatmacalar

• Tescilsiz maket satışlar — noterde satış vaadi sözleşmesi olmadan kağıt üzerinde vaat
• Sahte tapu — daima Tapu Müdürlüğü'nde çapraz teyit edin, satıcının verdiği belgeden değil
• Yanlış değerleme sunumu — pazarlama broşürü değil, SPK raporu doğruyu söyler
• Sahte CBI uygunluğu — kısa süre önce el değiştirmiş veya bağımsız değerlemede eşiğin altında kalan taşınmaza CBI iddiası

4. Alım Bedeli Dışındaki Maliyetler

Gerçekçi toplam işlem maliyeti: satış bedelinin üzerine %5–%7. Güncel rakamlar için GMC'ye danışın.

5. Alım Yapıları

• Doğrudan gerçek kişi alımı. En basit; CBI için standart.
• Türk şirketi (LLC / A.Ş.) üzerinden alım. Portföy veya ticari gayrimenkul için. Not: şirket alımı CBI'ye uygun değildir — CBI gerçek kişi adına tapu gerektirir.
• Vekâletle alım. Seyahat edemeyen alıcılar için standarttır; vekâlet noterde düzenlenmeli, yurt dışında düzenlendiyse apostilli olmalıdır.
• Eşle müşterek alım. Kabul edilir; CBI için müşterek veya tek isim üzerinden başvuru eşiğe göre değerlendirilir.

Kaynaklar

• 2644 sayılı Tapu Kanunu ve değişiklikleri — Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü: https://www.tkgm.gov.tr/
• 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu uygulama yönetmeliği (CBI): https://www.nvi.gov.tr/
• SPK gayrimenkul değerleme mevzuatı — Sermaye Piyasası Kurulu: https://www.spk.gov.tr/
• CBI eşikleri için Cumhurbaşkanlığı kararnameleri: https://www.tccb.gov.tr/
• 6305 sayılı Zorunlu Deprem Sigortası Kanunu ve DASK: https://www.dask.gov.tr/
• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı: https://www.csb.gov.tr/
• Dışişleri Bakanlığı: https://www.mfa.gov.tr/
• Milli Savunma Bakanlığı — kısıtlı bölgeler
• Cumhurbaşkanlığı Yatırım Ofisi: https://www.invest.gov.tr/