Türkiye'deki Gayrimenkulünüzü Kiraya Vermek: Yönetim, Kiracı Hukuku ve Kısa Dönem Kiralama Kuralları

Son güncelleme: Temmuz 2026

Daireyi aldınız — vatandaşlık için, getiri için ya da her ikisi. En az üç yıl elinizde tutacaksınız. Bu yılların kârlı mı sancılı mı geçeceğini belirleyen soru operasyonel: Türkiye'de yaşamadan bu mülkten nasıl düzenli gelir elde edersiniz? Yurt dışında yaşayan bir malik olarak Türkiye'de evinizi kiraya vermek tamamen mümkün; ancak belirli bir hukuki çerçevenin içinde: sıkı bir kısa dönem izin rejimi, uzun dönemde güçlü kiracı korumaları ve pek çok yabancı malikin geç fark ettiği bir beyan yükümlülüğü.

Bu rehber uzun–kısa dönem kararını, 7464 sayılı Kanun'u, kiracı hukukunun gerçeklerini, yönetim maliyetlerini ve vergiyi adım adım ele alıyor; sonunda da dürüst bir brütten-nete getiri hesabı var.

Rakamların kendi daireniz için hesaplanmasını ister misiniz? GMC, yurt dışındaki malikler için sabit ücretli bir kiralama stratejisi hazırlar: gerçekçi kira tespiti, yönetim kurulumu ve vergi kaydı. Ücretsiz Pre-Check® ile başlayın.

Birinci Karar: Uzun Dönem mi, Kısa Dönem mi?

İzinler, yönetim, vergi ve kiracı riski — hepsi bu ilk seçime bağlı.

• Uzun dönem (yıllık yenilenen sözleşme): İstikrarlı gelir, tek kiracı ilişkisi, turizm izni gerekmez; ama kira artışı sınırlı, tahliye yavaştır.
• Kısa dönem (100 günden kısa konaklamalar): Turistik lokasyonlarda daha yüksek görünür gelir; ancak Ocak 2024'ten beri izne tabi, cezaları ağır, işletme maliyeti yüksek ve mevsimsel boşluk riski olan bir faaliyet.

Konut ağırlıklı bir semtte vatandaşlık amaçlı daire tutan maliklerin çoğu için varsayılan cevap uzun dönemdir. Kısa dönem yalnızca gerçekten turistik mikro-lokasyonlarda — izin, platform ve temizlik maliyetlerinden sonra — öne geçer.

Kısa Dönem Kiralama Rejimi: 7464 Sayılı Kanun

1 Ocak 2024'te yürürlüğe giren 7464 sayılı Kanun, Airbnb tarzı ev sahipliğinin kurallarını baştan yazdı:

• İzin belgesi şart. 100 günden kısa süreli her konut kiralaması, Kültür ve Turizm Bakanlığı çerçevesinde düzenlenen izin belgesine tabidir; resmî süreç için ktb.gov.tr.
• Bina onayı. Apartmanlarda kısa dönem kiralama, ilgili binadaki tüm kat maliklerinin oy birliğiyle alacağı karara bağlıdır — uygulamada apartman malikleri için en büyük engel budur.
• Plaket. İzinli konutun girişine standart tanıtım plaketi asılması zorunludur.
• Cezalar. İzinsiz kısa dönem kiralamada tekrarlandıkça ağırlaşan yüksek idari para cezaları uygulanır; platformlar da izinsiz ilanları kaldırmaktadır.

Pratik sonuç: Binanız baştan kısa dönem için yapılandırılmadıysa (servisli/otel konseptli projeler), kısa dönem kapısını kapalı sayın ve uzun dönem geliriyle modelleyin. Semt bazlı kıyaslar için: Türkiye kira getirileri 2026.

Uzun Dönem Çerçevesi: Kiracı Hukuku Sizin İçin Ne Anlama Geliyor?

Uzun dönem kiralamalar, tasarımı gereği kiracıyı koruyan Türk Borçlar Kanunu'na tabidir. Yabancı bir ev sahibi için temel noktalar:

Kira artışı sınırlıdır. Yenilenen konut sözleşmelerinde yıllık artış, on iki aylık TÜFE ortalamasına bağlıdır. Enflasyon döneminde uygulanan geçici %25 konut tavanı 2024 ortasında sona erdi; o tarihten bu yana artışlar TÜFE'ye endeksli. Aynı kiracı otururken kirayı her yıl piyasaya göre yeniden fiyatlayamazsınız.

Tahliye yavaş ve şeklîdir. Kirasını ödeyen kiracıyı çıkarmak zordur. Başlıca yollar: gereksinim (kendisi/yakını oturacak), yasal sürenin ardından usulüne uygun ihtar veya sözleşme sonrası imzalanmış geçerli bir tahliye taahhütnamesi. Her biri icra dairesi ya da mahkeme yoluyla aylar sürer; çekişmeli dosyalarda bir yılı aşan süreler olağandır.

Sözleşme her şeydir. Depozito (teamülen üç aya kadar), geçerli tahliye taahhütnamesi, aidat sorumluluğu ve eşyalı dairede demirbaş listesi yazılı sözleşmede yer almalıdır.

Kur boyutu. Konut kiraları TL üzerinden belirlenir; geliriniz lira, zihniyetiniz muhtemelen dolardır. Tipik bir yılda nominal TL artışıyla kur hareketi birbirini kısmen dengeler; bu yüzden getirileri USD bazında temkinli modelliyor ve her yenilemede kirayı gözden geçiriyoruz.

Tam karar anındaysanız: İki daire arasında kalıysanız, almadan önce bizden yan yana kira modeli isteyin. GMC, kısa listeye aldığı her taşınmazda bağımsız SPK lisanslı değerlemenin yanına gerçekçi kira tespiti koyar; broşür getirisiyle bankaya yatan getiri arasındaki fark bu disiplindir. Randevu alın veya glmbcp.com/gayrimenkul üzerindeki ilan sayfalarından ekibimize yazın.

Profesyonel Yönetim: %8-12 Size Ne Sağlar?

Yetkin bir yönetim firması, tam hizmet için tahsil edilen kiranın %8-12'sini alır (Temmuz 2026 itibarıyla — GMC ile teyit edin). Yurt dışındaki bir malik için bu kalem nadiren ihtiyaridir. Ücretin kapsaması gerekenler:

• Kiracı bulma, eleme ve sözleşme imzası (tahliye taahhütnamesiyle birlikte);
• Kira tahsilatı, aylık transfer ve gecikme takibi;
• Aidat ve fatura yönetimi;
• Rutin bakım koordinasyonu ve acil müdahale;
• Yasal sınır içinde yıllık kira yenileme müzakeresi;
• Yıllık beyanname evrak desteği.

Eşyalı mı, eşyasız mı? Eşyalı daire başlangıç maliyeti getirir ama genellikle kira primi sağlar ve kurumsal/expat kiracıya daha hızlı kiralanır; eşyasız daire daha uzun oturan, daha az yıpratan aile kiracısı çeker. Vatandaşlık amaçlı elde tutmada en az bakım gerektiren seçenek eşyasız uzun dönemdir.

Sigorta: Zorunlu deprem sigortası (DASK) şarttır ve uygundur; üzerine yangın, su hasarı ve sorumluluk içeren bir ev sahibi paketi ekleyin.

Yabancı (Dar Mükellef) Malik İçin Kira Geliri Vergisi

Türkiye'de elde edilen kira geliri, nerede yaşarsanız yaşayın Türkiye'de vergiye tabidir. Ana hatlar (güncel tutarlar için gib.gov.tr):

• Yıllık istisna tutarını aşan konut kira geliri beyan edilmelidir; beyanname, izleyen yılın mart ayında verilir.
• Tarife artan oranlıdır (Temmuz 2026 itibarıyla kabaca %15'ten üst dilimde %40'a — güncel dilimleri GMC ile teyit edin).
• Gerçek gider veya götürü gider yönteminden biri seçilir; yönetim ücreti, sigorta ve bakım gerçek gider yönteminde indirilebilir.
• Çifte vergilendirme anlaşmaları, Türkiye'de ödenen vergiyi ikamet ülkenizdeki yükümlülüğe mahsup edebilir; iki ülkede de danışın.

Alım vergileri ve emlak vergisi dahil tam çerçeve: Yabancı alıcılar için Türk emlak vergileri 2026.

Brüt %6'dan Net ~%4'e: Dürüst Hesap

Örnek uzun dönem senaryosu — 400.000 USD değerinde daire, brüt getiri %6 (tüm rakamlar gösterge niteliğinde, Temmuz 2026 itibarıyla — GMC ile teyit edin):

Aidatın malikte kaldığı servisli projelerde net daha da düşer. Mesele %4'ün hayal kırıklığı olması değil; net, tahsil edilmiş ve mevzuata uygun %4'ün, değer artışı ve vatandaşlığın kendisiyle birlikte diğer piyasalarla kıyaslanacak gerçek rakam olmasıdır. Bağlam için: Türkiye vatandaşlık yatırımı tam rehberi.

Sonuç: Küçük Bir İşletme Gibi Yönetin

Türkiye'de evinizi kiraya vermek, çerçeveye saygı gösteren maliki ödüllendirir: Binanız izinli kısa dönemi gerçekten desteklemiyorsa uzun dönemi seçin, sözleşmeyi kiracı hukukuna uygun kurun, %8-12'lik yönetim ücretini rahat uyumanın bedeli sayın, gelirinizi beyan edin ve performansı net getiri üzerinden ölçün — brüt %6'da gerçekçi net yaklaşık %4; değer artışı ve pasaportun kendi değeri bunun üzerine gelir.

GMC — İstanbul (Altunizade merkez), Atina ve Dubai ofisleri; IMC üyesi — bunu yurt dışındaki malikler için sabit ücretle uçtan uca yönetir: elden geçirilmiş portföy, her alımda bağımsız SPK lisanslı değerleme, doğrulanmış yönetim partnerleri ve vergi kaydı desteği. Yukarıdaki rakamlar Temmuz 2026 itibarıyladır; güncellerini bizimle teyit edin.

Sonraki adım: Dairenizi (veya kısa listenizi) ücretsiz Pre-Check® ile paylaşın; size gerçekçi bir net getiri modeli ve yönetim planı gönderelim — ya da gelir üretmeye hazır, elden geçirilmiş ilanları inceleyin: glmbcp.com/gayrimenkul.