Türk yatırımcıların 2026'da en çok karşılaştırdığı iki AB ikamet programı: Yunanistan Golden Visa ve Portekiz Golden Visa. Her ikisi de AB'ye açılan kapı, ancak ekonomik mantık, vatandaşlık süresi ve coğrafi yakınlık açısından farklı profillere hizmet ediyor. Bu rehber, iki programı tüm boyutlarda karşılaştırıyor.
Hızlı karşılaştırma tablosu
| Kriter | Yunanistan | Portekiz |
|---|---|---|
| Minimum yatırım | 250.000 EUR (Bölge C) | 500.000 EUR (yatırım fonu) |
| Yatırım türü | Gayrimenkul | Yatırım fonu (gayrimenkul kapalı) |
| Vatandaşlığa kadar süre | 7 yıl (yaşama şartıyla) | 5 yıl (yılda 7 gün yeter) |
| Yaşama zorunluluğu | Yok (Golden Visa için) | Yılda 7 gün ortalama |
| Kira getirisi (brüt) | %4-7 | Fon performansı (%4-8) |
| İşlem süresi | 2-6 ay | 6-12 ay |
| Pasaport gücü (sonra) | 183 ülke | 189 ülke |
| Vergi profili | %9-44 (mukimlik halinde) | %14.5-48 (RNH rejimi: 10 yıl %20) |
| Türkiye'ye uçuş | 2 saat | 5 saat |
Yunanistan Golden Visa — kimler için doğru?
Yunanistan, düşük giriş eşiği + somut gayrimenkul yatırımı + coğrafi yakınlık üçlüsü için doğru tercih. Tipik profil:
- Bütçe 250-800K EUR
- Türkiye merkezli iş hayatı sürdüren yatırımcı
- Aile için ikinci ev / yazlık + ikamet kombinasyonu isteyen
- AB'ye giriş kapısı isteyen ama vatandaşlığa 7 yıl beklemeye razı olan
- Atina/Selanik'te kira geliri (brüt %5-7) isteyen
Avantaj: 2 saatlik uçuş, gayrimenkul üzerinde tam mülkiyet, somut varlık. Dezavantaj: Vatandaşlık için 7 yıl + 183 gün/yıl yaşama gerekliliği.
Portekiz Golden Visa — kimler için doğru?
Portekiz, hızlı vatandaşlık + minimum yaşama yükümlülüğü + güçlü AB pasaportu isteyenler için doğru. Tipik profil:
- Bütçe 500K+ EUR
- Vatandaşlık öncelikli (5 yıl beklenebilir)
- Pasif yatırım fonu tercih eden (gayrimenkul satın alma/yönetim istemiyor)
- RNH (Non-Habitual Resident) vergi rejimi avantajı arayan
- Atlantik tarafı yaşam tarzı (sörf, ılıman iklim) için Lizbon/Porto'yu seven
Avantaj: 5 yıl sonra AB vatandaşlığı (yılda 7 gün yaşamak yeterli). Dezavantaj: Gayrimenkul rotası 2024'te kapatıldı — fon performansı belirsizlik içeriyor.
Ortak noktalar
- Her ikisi de Schengen serbest dolaşım sağlıyor (180 günde 90 gün)
- Her ikisi de aile dahil — eş, çocuklar, ana başvurucunun anne-babası
- Her ikisi de 5 yıllık ikamet kartı, yenilenebilir
- Her ikisi de AB üyesi pasaport yolu (uzun vadede)
- Her ikisi de Türk vatandaşlığını koruyor (çifte vatandaşlık)
Maliyet karşılaştırması — 5 yıllık toplam
Yunanistan (Bölge B, 400K EUR daire):
- Gayrimenkul: 400.000 EUR
- Transfer vergisi (%3.09): 12.360 EUR
- Avukat ve evrak: 8.000-12.000 EUR
- Vize başvuru ve yenileme (5 yıl): 4.000 EUR
- Yıllık emlak vergisi (ENFIA): yıllık 600-1.500 EUR × 5 = 3.000-7.500 EUR
- Toplam çıkış maliyeti: ~430-440K EUR
- Yatırım hâlâ size ait — satış halinde anaparayı geri alırsınız, kira getirisi ek (yıllık %4-6 net)
Portekiz (500K EUR yatırım fonu):
- Yatırım fonu: 500.000 EUR (5-7 yıl bağlanma)
- Avukat ve evrak: 10.000-15.000 EUR
- Vize başvuru ve yenileme: 5.000-7.000 EUR
- Yıllık ilan/idare: 1.500-3.000 EUR × 5 = 7.500-15.000 EUR
- Toplam çıkış maliyeti: ~520-535K EUR
- Anapara fon performansına bağlı — pozitif, nötr veya negatif getiri
Türk yatırımcılar için karar kriterleri
Yunanistan'ı seç eğer...
- Bütçen 250-500K EUR aralığındaysa
- Atina, Selanik veya adalarda yazlık + yatırım kombinasyonu istiyorsan
- Türkiye'ye sık uçmak gerekiyorsa
- Yatırımı somut görmek, kontrol etmek istiyorsan
- Vatandaşlık öncelikli değilse (ikamet yeterli)
Portekiz'i seç eğer...
- Bütçen 500-600K EUR+ ise
- AB vatandaşlığı uzun vadeli hedefin ise (Portekiz Nisan 2026 reformuyla 10 yıla çıktı; daha hızlısı için Yunanistan 7 yıl)
- Pasif yatırım (fon) tercih ediyorsan, gayrimenkul yönetimi istemiyorsan
- RNH vergi avantajına ihtiyacın varsa
- Sertçe yaşam tarzı (Lizbon/Porto, Atlantik) tercih ediyorsan
Hibrit strateji — birçok HNW'nin yaptığı
Bütçe 1M EUR+ olan yatırımcıların yarısı her iki programı da kullanıyor: Yunanistan'da gayrimenkul (somut varlık + kira) + Portekiz'de fon (vatandaşlık yolu). İki ayrı 5 yıllık ikamet kartı, farklı bölgelere giriş esnekliği. Bizim danışmanlığımızdaki HNW Türk müşterilerin yaklaşık %18'i bu hibrit stratejiyi kullanıyor.
Sık sorulan sorular
Hangisi daha hızlı vatandaşlık veriyor?
Portekiz — 5 yıl (yılda sadece 7 gün yaşama gerekliliği). Yunanistan 7 yıl (183 gün/yıl yaşama gerekliliği).
Hangisi daha ucuz?
Yunanistan, Bölge C'de 250K EUR ile başlıyor; Portekiz 500K EUR. Ancak Yunanistan'da Atina/Selanik merkez bölgelerde 400-800K EUR. Eşit kalitede karşılaştırma yapıldığında: Yunanistan ~20-30% daha ucuz.
Yunan vatandaşlığı mı Portekiz vatandaşlığı mı daha güçlü?
Portekiz pasaportu Henley Index 2026'da Yunan pasaportundan birkaç sıra önde (189 vs 183 ülke). Pratik fark az — her ikisi de AB+ABD+UK+Japonya'ya açıyor.
Yunanistan'da Türkçe konuşan ekibe ulaşabilir miyim?
Evet. Bizim Atina ofisimiz Türk-Yunan ikili ekiple çalışıyor. Portekiz'de ise Türkçe konuşan ekipler nadirdir; İngilizce-Portekizce çalışılır.
Hangi program 2026'da değişiklik riskiyle karşı karşıya?
Portekiz, 2024'te gayrimenkul rotasını kapattı — gelecekteki kısıtlamalar olasılığı daha yüksek. Yunanistan, 2024 reformuyla eşik artışları zaten yaptı; bir sonraki revizyon en erken 2027.
Hangi programın size daha uygun olduğunu netleştirmek için ücretsiz 30 dakikalık görüşme talep edin. Yunanistan ve Portekiz için ayrı ofislerimizde çalışıyoruz; iki tarafı da sizin için kıyaslarız.